新盘滞销通州房价有望调整

　　通州新盘近半年销售不足两成 库存积压总值达167亿业内预测下半年房价会明显变化

　　最近半年新盘签约率不足两成，原本受外地购房人青睐的通州，如今却一片萧条，相比房山同期销售率落后了一大截。

　　业内人士分析，在目前市场从量降到局部价格变化的趋势下，通州很可能因为商品房项目库存量比较大，价格基础比较高，而使房价在下半年出现明显的变化。

　　记者调查

　　通州新盘积压总值达167亿

　　“大姐，通州豪宅，户型好，位置好，不买后悔啊。”近日记者在双井附近发现，十字路口有许多手拿楼盘小广告的人向过往市民推销位于通州的“郎峰”项目。刚接下这张，突然另一张又“飞”了过来，一看是K2清水湾，还是通州项目。

　　一位业内人士对记者表示，通州项目之所以扎堆推销，是因为“通州的房子现在卖不动啊”。

　　随后记者发现，清水湾嘉园在去年12月份开盘了334套房子，均价2.9万，但是半年过去，仅卖出了7套。而曾经因降价一万而备受关注的通州京贸国际城，去年下半年开盘到现在的销售率也仅五成。

　　北京房地产交易管理网数据显示，截至目前，通州最近半年来预售的项目合计为22个，提供的房源套数合计为9943套，而签约套数仅为1730套，签约率仅为17.4%，其中更是有10个项目截至目前的签约率依然不足一成，而房山同期项目平均签约率已经突破六成。

　　半年来通州预售的近万套房源总值在200亿左右，而半年内已经签约的项目总值仅为33亿，库存积压总值超过167亿。

　　原因分析

　　调控让通州购房者分流

　　尽管不少通州项目降价销售，但销售情况依然不是很理想。为何通州房产滞销？

　　据记者了解，通州一直是稍有经济实力的外地人扎堆买房的区域，相比顺义、昌平，其便捷的交通更是让外地人趋之若鹜。而今年的限购令出台后，通州的购房主力军很多不具备购房资格。

　　中原地产三级市场研究总监张大伟表示，除此之外，调控政策执行后，通州购房者分流。郊区购房者原本主要由投资者及刚需组成，而北京第三轮政策执行后，市场投机基本已经绝迹。

　　另外，通州的价格优势并不明显，部分商品房项目均价超过2万，明显超过了购房者的承受范围。

　　刚需中的部分购房者转向房山等明显价格更有优势的区域，而小部分外地刚需也转移到了不受限购影响的燕郊等区域，这都使得通州需求锐减。

　　后市预期

　　通州下半年房价或将大幅调整

　　北京房地产交易管理网数据显示，2010年10月，通州期房住宅库存为14501套，占全市的比例为21.5%，仅次于朝阳区。

　　而经过最近半年的库存积压，通州商品房住宅库存已经超过2万套，占全市的比例也已经攀升到了近三成。

　　通州最近三年来供应的住宅土地面积为3451737平方米，占全市供应面积比例达到了12.6%，仅次于房山及大兴。

　　张大伟表示，目前北京楼市约九成的二手住宅交易都是刚性自住和刚性改善需求，第二套购房占比由新政前的15.6%降至10.9%，非本市户籍居民购房占比由40%多降至7.6%，而投资需求及非户籍居民需求减少主要受到影响的区域将是郊区。

　　张大伟认为，相比房山因为最近供应上涨而导致的成交量局部上涨，通州因为在去年3月份的房价跳涨，导致价格透支利好。在目前市场从量降到局部价格变化的趋势下，通州房价很可能因为库存量比较大，价格基础比较高而出现明显的变化。

　　文/记者张媛