杨红旭：房贷紧缩误伤自住需求何时休

　　早报特约评论员 杨红旭(微博专栏)

　　紧缩房贷，有利于抑制投资投机性购房需求，但也误伤了合理的自住需求。

　　房贷到底有多紧？综合各种媒体报道，当前对首套房贷，原则上执行首付比例三成、贷款利率为同期央行基准利率的政策；对二套房贷，至少首付六成、利率上浮10%。国有银行基本如此，中小股份制银行更严苛些。而且存在一定区域差异，部分中小城市更加吃紧，有些城市二套房贷基本停贷。对首套房贷，部分银行将首付提高到四至五成，利率也上浮10%。

　　或许很多首次置业者，还在焦灼等待房价下跌，然后购房。殊不知，在当前严苛的房贷条件下，他们已暂时丧失了购房能力，因为首付不达标；即便房价能下跌两成，也不一定划算(更何况房价很难下跌超两成)，因为调控之前利率低至七折，而现在不打折或上调10%。

　　众所周知，自2009年12月以来的这一轮紧缩型房地产调控，最重要的目标是稳定房价。其重要路径是抑制投资投机性需求，主要措施是紧缩信贷、提高税负、限购、一房一价、制定房价控制目标等。提高信贷和税收成本属经济手段，限购限贷等属行政手段。

　　业内外人士皆认为限购最为严厉，且打击相对精准，即便存在误伤，误伤对象也多属改善需求。然而，但凡行政手段，都存在灰色空间，部分人通过假离婚、假税证明、亲友名头、公司名义等手段逃避限购。而信贷紧缩的误伤面就大了，尤其对自住需求中的刚需，造成重大打击。

　　实际上，所有调控手段中，信贷最管用，短期就能见效。这与房地产的行业属性有关：资金密集型、信贷依赖型。信贷松，则市场盛，信贷紧，则市场衰。不妨略作回顾。2007年9月27日，“二套房贷新政”(首付至少四成，利率上调10%)出台后，全国楼市开始降温。2008年10月22日，央行救市，对首次购买普通自住房和改善型普通自住房，利率下限扩大为基准利率的0.7倍，最低首付比例调整为20%；其后楼市开始触底反弹，进而演变成2009年的大牛市。

　　本轮调控开始后，房贷政策同样重要。去年4月“国十条”规定：90平方米以上首套贷款，首付不得低于三成；二套贷款首付款比例不得低于五成；今年1月的“国八条”进一步升级：首套三成，二套六成。结果是，今年3月末，房地产贷款余额增速自去年5月以来持续回落，其中个人购房贷款余额同比增长22.8%，增速比上年末低6.5个百分点，连续11个月下滑。同样，上海房地产贷款增速自去年6月以来持续减缓。

　　这就意味着，自去年5月以来，楼市需求越来越受滞于信贷紧缩，演变到现在，事态已相当严重，如果年内得不到改善，则今年全国商品住宅成交量势必显著萎缩。上周，银监会公开否认首套房贷首付提至五成，这我们相信。但问题关键是，在国家外汇储备持续快增，突破3万亿美元后，央行想要收缩流动性，只能重点压缩信贷额度，而正被痛加调控的房地产业，又成为信贷紧缩的“重灾区”。放贷额度有限，受商业利益驱动，银行只会挑肥拣瘦，提高贷款利率。银监会只管风险控制(首付和利率底限)，却并不干预、也管不了银行提高首付与利率的行为。

　　这事谁来管？实际上，近几年个人房贷一直是商业银行优质资产，房价下跌30%~50%的风险测试，未来几年内并无用武之地。银监会一直强调的房地产信贷风险防控，应将重点放在地方融资平台和开发贷款，及个贷中的多套贷款上面，而非首次和二次改善的需求。遗憾的是，所谓“差别化信贷政策”，现在看来误伤率实在太高。此事相关部门应有所反思，并寻找解决之道。(作者系房产研究人士)