花样年控股：销售加速 提升公司价值

国元证券（香港）

　　2011 年1-4 月销售同比提升明显: 公司2011 年4 月份销售为7.3 亿元(单位:人民币，下同)，销售面积为6.4 万平米，同比增长150%和 104%。公司2011 年1-4 月份累计销售金额为17.7 亿元，累计销售面积为18.3 万平米，同比增长133%和156%。公司2011 年的销售目标为60 亿元，对应的销售面积为70 万平米，公司的大部分项目是处在持续销售的情况，并且占比较大的项目都是商业项目，因此限购令对于公司的实际影响有限，我们对于公司的预售情况较为乐观，预计公司将会在2011 年第三季度完成全年的销售目标。

　　开始进行产品线细分：公司现在已经开始着手自身的产品线的细分工作，现在公司以2 条线开始细分：第一是“年”系列产品，也就是公司的城市综合体项目，例如：美年广场、福年广场、香年广场，在珠江三角洲、环渤海和成渝经济区都有公司的产品分布；第二是“山水系列”，即公司的旅游地产、养老地产项目，例如公司在桂林、大理的项目储备。另外公司还有大型社区的规划，例如花样城、花郡和君山项目模式，这条产品线公司也将会尽快完善。

　　多元化产品布局：根据公司的产品线细分，公司的主要产品将会以商业和住宅共同发展为主，从现在的销售情况看，公司的战略是成功的，因此在这些区域公司拥有了先发优势和深耕城市的积累。公司在2010 年成立了公司自身的物业管理品牌“彩生活”，公司通过提升物业管理质量和差异化的服务提升物业管理附加值来提升物业管理收入，为地产公司的发展也可提供稳定的现金流，另外公司还将会将在未来3-5 年加大酒店业务的力度。

　　维持给予买入评级，目标价2.61 港元：根据我们的预测，公司2011 年的NAV 值为7.39 港元，但由于公司现在的开发规模较小，因此我们按照按照资产毛值的60%折让，给予公司12 个月目标价2.61 港元。我们预测2011－2013 的EPS 分别为人民币0.23 元、0.31 元和0.40 元，目标价相当于2011－2013 年预测盈利的9.4 倍、7 倍和6.7 倍市盈率，目标价较现价1.23 港元有112％的上升空间，维持给予买入评级。