东海证券：深国商研报非闭门之作

　　作者：王超

　　中证网讯 东海证券研究员一纸深圳市国际企业股份有限公司(证券代码000056，以下简称深国商)调研报告引起市场广泛关注，昨日东海证券研究所负责人在接受记者采访时指出，该公司发布的《乌鸡变凤凰》调研报告并非所谓无实地调研的“闭门”之作，系该公司研究所房地产行业研究员桂长元实地考察后所作，相关数据参考了深国商公告和相关机构数据，并对比了周边项目情况，同时公司未投资深国商股票，该报告与公司无利益冲突。

　　这位负责人说，桂长元研究员于2008年取得了中国证券业协会颁发的证券投资咨询业务资格，并于今年1月10日正式变更为证券投资咨询业务(分析师)资格。今年2月份，一篇深国商MALL项目招商中心启动的媒体报道引起了桂长元研究员的关注，在住宅市场受到严厉政策调控、而商业地产不会受累的背景下，该研究员认为公司晶岛项目价值值得关注，开始对深国商历史公告及公司网站信息进行搜集、分析和研究。

　　4月17日桂长元研究员出差深圳(乘坐MU5319航班从上海虹桥机场到深圳)，其后详细考察了深国商晶岛购物中心及怡景中心城、cocopark、华润万象城等周边项目，对该项目的商业环境以及市场价值进行了详细的了解，得到了晶岛购物中心的第一手研究资料。4月21日桂长元研究员返沪(乘坐MU5330航班从深圳返回上海虹桥)，完成了此次对项目的实地走访。回沪后，桂长元开始了报告的写作，着重从晶岛项目入手分析公司的核心价值。对项目进行估值中，桂长元研究员从出售、出租两种情景假设对其进行分析估价，在此逻辑下运用PE、DCF模型得出公司价值区间。

　　这位负责人说，为加强研究报告撰写及发布管理，其公司制定了包括《东海证券有限责任公司研究所工作制度》、《东海证券有限责任公司证券分析师管理办法》、《东海证券有限责任公司信息隔离墙制度(试行)》等规章制度在内的研究报告撰写发布管理制度及流程。今年5月5日桂长元研究员通过研究所研报管理平台提交该研究报告后，公司研究所研究小组组长和研究所业务协调委员会对该报告进行了质量审核，2011年5月6日该报告通过公司合规部合规审核，由公司研究所研报管理平台以电子邮件的方式对外统一发布。该报告的立项、撰写以及发布符合公司的相关规定。

　　这位负责人说，公司注意到近日媒体披露的相关机构澄清说明，在此需要说明的是：

　　其一，关于晶岛项目的出售价格问题。研究报告对晶岛项目出售的定价依据为：第一，根据《对深圳市国际企业股份有限公司2010年度财务报表出具非标准无保留审计意见的审计报告之说明》(利安达专字[2011]第1389号)，“目前晶岛项目所在位置市场价格在15-18万元/平米”；第二，根据研究员对周边可比项目怡景中心城的实地调研，怡景中心城的平均售价为18万元/平米，研究员认为晶岛项目品质应高于怡景中心城，因此将晶岛项目整体转让的价格估算为18万元/平米。但研究员未考虑到项目只能整体出售、不能分割出售的情况，因而项目估值可能存在一定差异。

　　其二，关于晶岛项目租赁收入问题，依据为：根据中原地产发布的2010年第3季度数据，中国四大城市中高档购物中心的平均租金为915元/平米/月，研究员现场调研了解到晶岛项目周边的怡景中心城、cocopark、万象城等项目的租金水平为700-800元/平米/月，研究员认为晶岛项目定位于深圳顶尖的购物中心，定价应高于周边项目。按照物业租赁通行的方式，公共区域面积可以分摊到租户，考虑到实际租赁面积与建筑面积可能存在的差距，综合以上因素，报告从公允价值角度将其平均租金下调至800元/平米/月。

　　其三，关于深国商林业资产的收益问题。据深国商公司网站(www.china_ia.com)4月17日公布的信息，“公司共营造桉树速生丰产原料林面积12万亩，已储备林地资源30余万亩，与当地政府签定合作开发林地协议面积190万亩。”按照林地五年一轮成熟的行业通行假设进行估算，研究员据此得出深国商林业资产收益的相关结论。

　　综上所述，桂长元研究员虽未与深国商投资者关系管理部门进行联系，但对该公司的相关项目进行了实地走访，报告的撰写、发布符合相关流程。与所有研究报告一样，该报告仅反映了研究员个人出具本报告时的分析和推断，同时也提醒了广大投资者注意投资风险。但由于该报告发布前未与上市公司进行核实，且部分未获得授权的财经媒体转载了该报告，对此公司将加强管理，避免类似情况的再次发生。

　　这位负责人同时强调，经核查，桂长元研究员该报告的撰写及发布未利用内幕信息，该公司自营分公司、资产管理分公司近三年以来未曾买卖过深国商A股及B股股票，该报告的发布与公司不存在利益冲突行为。

　　最后，该负责人再次重申，相关报告仅反映了研究员个人出具本报告时的分析和推断，郑重提醒广大投资者注意投资风险。