今年保障房供地计划翻番 商品房用地恐不乐观

    每经记者 张敏 发自北京

    随着国家不断强化保障性安居工程建设，保障房供地成为今年供地计划的重中之重。

    5月12日，国土资源部终于公布了2011年的住房土地供应计划，在去年计划的基础上，今年的计划供应量达到21.8万公顷，提高18%。其余各项指标也均有所提升。

    值得注意的是，今年全国保障性安居工程计划供地7.74万公顷，比去年的实际供地量增加一倍还多。由此，保障性安居工程新增供地也将占到住房用地总供应量的三成以上。

    业内人士指出，保障房用地供应固然已成为“死命令”，但在调控深入、土地市场低迷的2011年，应警惕由此造成的商品房供地短缺。

    三类住房用地占比近八成

    这是国土部第二次发布住房用地供应计划。去年的计划供应量为18.47万公顷，但实际完成不足七成，今年的计划额度攀高至21.8万公顷，比去年的实际供应量增加72.6%。

    今年“两会”期间，国土部部长徐绍史(专栏)曾表示，今年住房供地计划将在3月底前后向社会公布。但出于各种原因，该计划的公布时间被推迟至本月初，公布时间甚至晚于去年。

    国土部土地利用管理司司长廖永林昨日表示，今年的计划编制程序与去年类似，先由市、县编制计划，经省级国土资源主管部门审核后，交由国土资源部进行汇总。

    按照汇总的数据，保障性安居工程用地(保障性住房、棚户区改造住房)和中小套型商品房用地计划是17.13万公顷，占住房用地供应计划的78.6%，接近八成，比去年提高2个百分点。

    除去中小套型商品房用地，今年保障性安居工程用地计划是7.74万公顷，占住房用地供应计划的35.5%；比去年的计划增加17.6%。

    在中央不断强化保障房建设的背景下，其土地供应显得格外重要。今年中央下达1000万套保障性安居工程的建设任务，这类用地需求接近4万公顷，而国土部编制的计划远超上述规模。

    廖永林对此解释，在各类保障房的房屋面积上，地方编制的计划标准较大，于是抬高了上报的计划规模。

    供应计划编制容易执行难

    按照国土部的说法，科学编制住房用地供应计划，保证保障房用地的供应，是落实房地产调控政策的重要内容。但实际上，即便上述供应计划比去年有所提高，不少业内人士仍对其执行情况表示怀疑。

    按照国土部的数据，去年保障性安居工程用地计划供应6.58万公顷，实际仅完成3.24万公顷，完成情况不足一半。

    一位熟悉土地市场的专家向《每日经济新闻》记者表示，土地供应计划的编制较为容易，但地方政府在实际执行中，经常遇到拆迁、规划等各种方面的阻力，加上土地财政对商品房用地的依赖，使得保障房供地完成情况往往不尽理想。

    对此，国土部要求各地将保障房用地供应计划单列。省级国土资源管理部门要建立保障性安居工程用地审核快速通道，缩短审核报批周期。

    在保障房建设方面，今年相关部委均做出各种举措。其中，财政部此前进一步加大了中央财政对租赁住房的支持额度，而住建部也于今年2月与各地签订保障房建设“责任书”。

    廖永林还透露，本月底，国土部将主要针对保障房供地对各地开展抽查；6月份，督促各省级国土资源主管部门开展检查，督促加快保障性安居工程用地供应进度。

    此外，国土部还强调，确需调整供地计划的地方应在6月底前进行调整，并向社会公示和报备。

    商品房用地或受挤压

    事实上，在中央不断强调保障房建设的背景下，外界一直担心商品房用地受到挤压。上月，华远地产(5.67,-0.30,-5.03%)董事长任志强(微博 专栏)就表示，保障房挤占了商品房用地，会推高房价。

    根据国土部的数据，今年商品房用地供应计划将达到14.06万公顷，比去年的实际供应量增加近50%。在市场向好的情况下，去年商品房用地计划完成情况达到79%。

    但即便如此，今年商品房用地供应收缩的预期仍未改变。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭(微博 专栏)昨日在微博上透露，某土地运营商想要多卖点地，但土地管理部门不肯多给指标。因为“政府希望土地收入细水常流，况且今年土地市场低迷，也卖不出(好)价格”。

    从市场表现看，低迷的情况也未改观。今年一季度及4月份，北京、深圳等地已有多幅土地流拍、流标或以底价成交。

    来自中房信·克而瑞的数据则显示，今年4月，万科、保利、远洋、绿城等15家大型房企通过招拍挂方式新增土地总建筑面积约260.08万平方米，同比下降78%，环比下滑66%；成交土地总价约56.88亿元，同比下降70%，环比下滑59%，创2010年以来拿地总量和成交总价的最低记录。

    一种主流的观点认为，在目前的政策环境下，未来房地产市场走势并不明朗，多数企业仍持观望态度；同时，银根紧缩、销售放缓，使得企业的资金压力大增。

    上述专家向 《每日经济新闻》记者坦承，在调控政策没有放松迹象的大背景下，土地市场恐难恢复去年的状态。因此，今年的商品房用地供应恐不乐观。

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    国土部：土地出让合同需明确开竣工时间

    每经记者 张敏 发自北京

    5月12日，国土资源部公布了《关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》(以下简称《意见》)，其中首次强调，在土地出让合同中，应明确项目的开竣工时间。分析人士认为，此举主要为了防止囤地现象发生。

    《意见》规定，今后的土地出让合同、住房建设和销售合同中，还将有多项条款需要明确，包括建房套数、套型、面积比例、容积率、销售对象条件、房屋销售价格上限、受让人承诺的销售房价、土地转让条件、配建要求等规划、建设、土地使用条件，以及相应的违约责任等。

    据了解，由于此前的土地出让合同并未明确项目的开竣工时间，不少企业采取拖延开发节奏的方式达到变相“囤地”的效果。而国土部近年来一直酝酿在合同中对此进行约定。

    同时，为保证政策性商品住房用地及时开发利用，《意见》要求，市、县国土资源主管部门可以在出让合同中明确约定：不得改变土地用途和性质，不得擅自提高或降低规定的建设标准，保障性住房先行建设和先行交付，不得违规转让土地使用权等。

    对违反规定或约定的，新规同样赋予地方国土部门较大权限，如可在出让合同中增加“收回土地使用权并依法追究责任”等相关内容，并加强对出让合同履行情况的监督检查。

    据国土部土地利用管理司司长廖永林介绍，此前国土部组成专题调研组，对北京、天津、上海、深圳、青岛、长沙等城市进行实地调研，上述《意见》正是根据此项调研成果进行完善。

    上述城市已推广的 “限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、“商品住房用地中配建保障性住房”和“土地利用综合条件最佳”等四种招拍挂新规已得到肯定，国土部要求各地选择恰当的土地出让方式和政策。

    此外，《意见》还明确，市、县在向社会公布年度住房用地出让计划的基础上，进一步细化拟出让地块、地段的规划和土地使用条件，完善商品住房用地出让预申请制度。

    同时，在公示保障性安居工程项目划拨用地时，一并向社会公示申请用地单位，接受社会监督。