香港地产业：3幅土地拍卖成交价均超出市场预期

　　海通国际

　　最新消息：在昨天举行的土地拍卖中，位于港岛司徒拔道、九龙塘海棠路及元朗的3幅土地分别以44.9亿元、5.79亿元及6.62亿元成交，均超出市场预期。

　　分析及评论：新鸿基地产(0016.HK,$120.50)以44.9亿元投得司徒拔道地皮，折合楼面地价每平方呎24,829元。此地价属市场预测(35-45.2亿元)的上限，并较开拍价31亿元高45%。该地皮的总建筑面积为180,835平方呎，于计及最高10%的发水面积后实际楼面地价为每平方呎22,572元。据管理层表示，预料该项目的总投资成本(包括土地成本)为80亿元。我们认为，假如新鸿基地产欲取得合理利润，则该发展项目的售价最少须为每平方呎48,260元，为同区住宅单位现行平均呎价15,000元的3倍以上。

　　中国海外发展(0688.HK,$14.74)投得九龙塘海棠道地皮。该地皮的总建筑面积合共为36,781呎，成交价为5.79亿元，每平方呎楼面地价15,742元，较开拍价2.95亿元高96%。公司计划该地皮将发展为10间别墅，每间的总建筑面积约为3,000-5,000平方呎。该项目的总计划投资成本(包括土地成本)为8.5亿元，落成后楼宇的目标售价为每平方呎26,000元，利润率达24%。

　　最后，长江实业(0001.HK,$115.70)以6.62亿元购入元朗地皮，折合楼面地价每平方呎6,548元。令人感意外的是，成交价较开拍价2.95亿元高逾一倍，处于市场预期4-7亿元的最高上限。管理层预期该地皮将发展超过60间洋房，预计建筑成本为每平方呎4,000-5,000元。为达致合理回报，该项目的售价极可能超过每平方呎12,000元，远高于同区豪华洋房的现行呎价7,000元。

　　整体而言，我们相信昨天的公开卖地再次证明地产发展商乐意支付高溢价购入位置优越的地皮。是次拍卖正是一个有力指标，显示发展商预料不论任何地区，豪宅发展均具上升潜力。政府将于下月拍卖西半山波老道地皮，其位置同样良好，极可能引来发展商争相竞投。

　　分析员：陈展翘