限购令保证银行资产质量 利好银行业

　　限购令对银行业有正面影响，首套房、二套房首付比例的提高，无形中保证了银行资产质量。

　　文/张晓华

　　北京出台号称“史无前例”严格的限购令之后，各地限购令纷纷出炉。上海、青岛、贵阳、南宁、长春、成都、南京、济南、哈尔滨等部分城市已经出台住房限购实施细则。

　　从各地公布的相关细则来看，限购令大同小异。总体来看，“本地限三外地限二”是各地限购令的一个基本要求，只是在限购程度以及限购行政区域上有所区别。

　　比较而言，北京限购令可以说是最为严格，尤其是外地限购条件“五年”期限的规定掀起不小波澜。对于非京籍家庭，必需能提供有效的暂住证，连续5年在京缴纳社会保险和个人所得税证明，才有资格在北京购房。

　　比“国八条”更为严厉的京版“限购”措施，会否蔓延至各地？从目前各地的细则来看，各地并未仿效这一举措。“限外”措施相对“柔和”。上海和广州明确两年内纳个税或缴社保累计满一年限购1套房。其他城市对外地人的购房门槛基本都以“一年期限”为标准。最为温和的尚属成都，未明确外地人购房的最低纳税年限，仅要求有社保或是纳税记录即可。

　　除在“限购”相关条件年限的长短上存在差异，从各地的相关细则来看，限购的地域范围也有所不同，宽紧不一。广州全市十区两县级市范围都将限购，较为严格。成都仅对“主城区”限购，贵阳则明确仅对“一环内”限购。大多数城市则规定在本市内限购。

　　无论从限购程度还是从限购区域等诸多不同来看，我们不难发现，一线城市限购令相对于二三线城市更为严格，东部城市相对于西部城市更为严格，这也体现出各地政府根据自身房地产市场的现状“量力而行”。

　　对于如何认定几套房，各地多采取“认房”的原则。如果有购房资格的家庭卖掉一套房，只要总套数不超过限购套数，可以重新再买一套。也就是说，“卖一可再买一”，限购政策不影响本地居民改善性住房需求。

　　中金公司估算认为，若全国有40个大中城市采取全市范围限购方案，全国成交量将下降18%，考虑到部分城市仅针对主城区限购，全国住房成交量下降应当在9%—18%之间。另外，考虑到政策执行过程中会打折扣及市场规模继续增长，实际影响可能低于预期。银联的经营环境部经理陈永明表示，当前住房限购对银行业是短期不利，长期受益。短期内，银行的放贷业务计划将会被打乱，房地产开发贷款和住房消费贷款业务量将会下降，房贷业务受到一定冲击。但限购令对银行业也有正面影响，近期首套房、二套房首付比例的提高，无形中提高了借贷人的违约成本，保证了银行资产质量，各家银行利率优惠的取消也足以弥补业务量下降的损失。

　　房地产的繁荣促进了国内收入差别扩大，同时使国家相对于最有钱的精英而言，变得非常的脆弱。

　　因为资金管制，投资者海外投资代价会较高，所以理性促使他们投资国内。同时又因为银行存款和国债的实际收益都低于通胀，更因为中国股市的高挥发性，对中国投资者而言，房地产是最好的选择。事实上，绝大部分中国投资者在过去的十年里都觉得，持有地产让资产增值。数量巨大的家庭通过大量地持有房产而获得巨额回报。同时中央银行通过搭救中国不论大小的金融机构，而保证房产价值直线上升。这政策避免了像2008年华尔街一样的恐慌。