房产投资：美国人买房要考虑收入和税收

　　文/乔磊(本刊特约记者发自美国洛杉矶)

　　拥有住房实现美国梦

　　美国人上至总统下到贫民百姓口头上总挂着一个词，叫作美国梦，而拥有住房则成了美国梦的一部分。美国家庭拥有住宅的比率是67.6%，老百姓要能买得起房，主要是两个因素，一是收入较高，二是房价合理。当这两个条件都具备时，民众实现拥有住宅的梦想也就有望成真了。买房还是租房，在美国人观念中不仅仅是每个月要付多少钱的问题，更多美国人是把买房看成一种投资，而且是比投资股票更为保险的长期投资。同时拥有住宅也是集聚家庭财富最主要的一种方式，特别是对于中低收入家庭来说，很少有人能在金融资产上作大笔投资，而房地产几乎成了他们最主要的家庭财富。美国的税收政策天平也倒向买房者而不是租房者。购买住房贷款的利息可以抵税，而租房的租金却不能抵税。

　　在具体买房上，美国民众很少有用现金一次付清房款的，绝大多数人是依赖贷款来实现拥有住宅梦的。通常银行的房屋贷款分为15年和30年，最流行的则为30年贷款。由于贷款时间长，月供的压力不大。另一方面，在利率由高降低时，屋主随时可以重新申请住房贷款，每月的月供自然也会有明显下降。美国人能否买得起房很大程度取决于是否可以获得银行的贷款，而银行是否贷款就要看借款人的收入情况了。通常情况下，借款人家庭每个月用于房贷还款额不能超过总收入的28%，购屋者每个月用在住房上的支出(房屋贷款分期付款、房地产税、住宅保险和维护的费用)不超过月总收入的33%。最后购屋者全部债务(包括住房上的所有支出和家庭其他类债务，如信用卡债务、购买汽车贷款和子女的花费等)不能超过收入的38%。

　　典型的美国购房案例

　　下面我们看一个普通美国人的购房经历，从中也可了解美国人实现拥有住宅梦的历程。麦克毕业于美国一所很不错的大学，一毕业就有50000美元的年收入。麦克的女朋友康尼是他的同学，毕业后年薪也有45000美元。两人的收入加起来一年为95000美元。去掉所得税，一年的纯收入约在75000美元。两人上大学的贷款有10万美元需要偿还，每年偿还25000美元，还剩下50000美元。如果买房子，首先是首付款的钱从哪来？二是月供，按照美国人家庭房屋贷款不超过收入三分之一的比例，他们每年可用于偿还房屋贷款的支出为16500美元，月供则为1375美元。按照能支付的月供，他们只能购买价格在20万美元的房子。而按洛杉矶的房价，20万美元的房子会很差。

　　麦克和康尼商量后，制订了一个5年计划，5年后结婚买房。在这5年间先偿还完学生贷款，并积攒一些钱作为购房的头款。5年下来，两人还清了学生贷款，麦克攒下了50000美元，康尼积攒了80000美元。同时5年后，麦克的年薪已涨到了80000美元，康尼的年薪也达到70000美元，两人年收入加在一起为15万美元。扣除所得税，每年纯收入可为11万美元，这应当说是比较不错的收入水平。

　　麦克和康尼开始找房子，因考虑到如果婚后要两个孩子，抚养孩子的费用会多花一些，所以买房子不一定要买最理想的，价格合适最重要。他们选中了上班比较方便的社区，购买了一幢40万美元的独立住宅。首付10万美元对他们已不是负担，而月供为1800美元，一年的房贷还款也只占他们纯收入的20%，房子的支出对他们而言应该说负担并不重。

　　这是麦克和康尼靠自己的能力和收入第一次购买房子，当然是欢天喜地。在买房后5年内两个孩子相继出生，麦克的年薪也涨到12万美元，康尼的年薪也有9万美元。快到了孩子上学的年龄，麦克和康尼核计，应当找一个比较好的学区让孩子从小就有比较不错的学习环境，这样就得搬家、重新买房。考虑到以后孩子的教育，两人最后在一个中产阶级居住比较集中的地区选定了一幢价格为60万美元的房子。头款12万美元用卖掉旧房子所赚到的房屋升值差额再加上部分存款就解决了，而月供不到3000美元，也在他们纯收入不到三分之一的安全线内。