外资加速布局商业地产

　　■CUBN记者 李正强 北京报道

　　在一系列楼市调控严打之下，商业地产迎来发展的春天。

　　日前，中国房地产业协会发布2011年中国房地产上市公司测评研究报告称，以2010年12月31日收盘价计算，与年初股价相比，147家上市房企(包括A股、港股市场)中，上涨个股只有28家，占样本个股总数的19%，下跌个股数量达到119家，占比近8成。

　　其中，上涨个股主要是房地产业务＋X模式或以商业地产为主的房地产企业。比如涨幅达到101%的西藏城投以房地产和矿产资源为双主业，SOHO中国也以商业地产为主业，股票涨幅达到39.32%。下跌企业则多以住宅为开发主业，龙头房企万科的全年跌幅达到22.45%。

　　“2010年房企在国内贷款和定金及预收账款方面的压力正在逐步显现，随着信托平台收紧，2011年稳健的倾向政策基调将使房企融资环境变得更加紧张。”中国房地产业协会报告称。预计今年房企将加大力度，全方位融资，私募、房地产业基金、股权投资、企业并购重组、合作开发等案例将在年内逐渐增多。

　　外资加速进入楼市

　　国家统计局近日公布的数据显示，今年前4个月全国房地产开发商资金来源中，国内贷款为4800亿元，同比增幅也仅为5.4%。同时，开发商自筹资金达到9486亿元，同比增幅接近三成，而且自筹资金占到整个资金来源的37.4%。但在国内各种资金来源萎缩的同时，境外资金却在加速进入中国房地产市场。数据显示，1~4月开发企业资金来源中，利用外资222亿元，同比增长62.3%。

　　由于限贷和限购以及买家观望，个人房贷连续下滑。数据显示，今年1~4月，全国个人按揭贷款为2753亿元，同比下降6.8%，连续三个月同比负增长。4月份当月，个人住房按揭贷款额度仅有677亿元，为去年12月份1274亿元的一半左右。

　　上海易居(博客)房地产研究院综合研究部部长杨红旭(微博专栏)指出，从2001年至2010年，房地产业的来华直接投资占外资流入总量的比例基本保持在10%以上，2006年以后占比逐步提高，2010年达到23%。他认为，在人民币还将对美元升值的情况下，预计热钱还会继续进入楼市。

　　抄底商业地产

　　3月22日，招商地产董事长林少斌在与投资者见面时表示，未来会更加关注商业地产。

　　就在国内房企正着手加速转型，将经营的重点由住宅转向商业地产的同时，外资机构携其资本与管理优势也加速中国商业地产布局。

　　戴德梁行日前发布全球房地产投资报告显示，2011年全球预计会有1040亿美元的资金投向亚太区的房地产，较2010年年中的资金量上升45%。其中，中国商业地产为资金重点流向。

　　法国零售业巨头家乐福在日前表态，拟将其旗下的迪亚天天折扣连锁店和它的地产业务分离出去，并分别成立为各自独立的上市公司，以提升投资价值并提高盈利能力。此举被业界解读为家乐福借机进入中国商业地产的前兆。

　　而此前，新加坡的“中投”——淡马锡公司子公司嘉德置地也宣布，公司新增位于广州市番禺区石楼镇一占地面积约50万平方米的商业项目，并计划未来3至5年投资约人民币100亿元于中国内地，其中包括将旗下商场数量翻倍至100家。

　　一位金融地产专家对《中国联合商报》记者表示，当前外资投资国内商业地产主要有三种渠道：第一种是非居民机构和个人投资房地产；第二种是外资通过直接投资方式进入房地产；第三种是外资通过外债方式进入房地产。

　　在当前国家楼市调控下，与住宅项目发展相配套的商业地产必将迎来新的发展机遇，但机遇与风险并存，国内外资金的纷纷涌入，势必造成过度发展。特别是外资进入中国房地产业，一方面是豪赌人民币升值预期，另一方面，目前，中国商业地产估值较低，有巨大的投资空间，但外资逐利性强，在赢利的情况下就会快进快出，国内房企如果盲目跟进的话，就会存在巨大的风险。