房企并购加剧 项目和土地成热点

　　杜丽鹃

　　在严厉调控的大环境下，房地产市场融资难上加难，房地产企业在四面楚歌的“缺钱”境地下，采取并购整合似乎成为突破资金瓶颈的解决之道。

　　清科研究中心数据显示，2011年第一季度，并购案例数和并购金额均创下单季度历史新高，其中房地产行业并购成为诸多行业的第一位。

　　“对于大型企业来说，并购项目对调整业务结构、战略发展将是一个契机；而对中小房企则意味着现金流压力的增大，一旦手上现有土地和在建项目开发完，面临的最大门槛还是资金来源。如果不能募集到一定的资金，或将面临退出房地产市场的命运。”虎杰投资首席分析师张寅在接受《中国经营报》记者采访时说。

　　项目和土地成收购热点

　　当资金链条被拉紧，在一批焦灼开发商的背后，还有一批虎视眈眈伺机扩张的房企。阳光新业地产股份有限公司的陆晓东告诉记者，今年他们已连续接待了几批因资金受困，寻求转让的外地开发商。2011年初，阳光新业以1.1480亿元收购了上海坚峰投资有限发展有限公司72.2%的股权，从而间接取得成都锦尚置业有限公司50.54%的股权，并获得锦尚置业持有的成都市一环路东五段的商业项目。“企业是否拥有土地和项目是他们选择收购的一个比较重要的条件。”陆晓东说。

　　无独有偶，中国指数研究院数据显示：1月份，恒大地产以16.64亿元收购了深圳建设71%的股份，其看重的也是深圳建设集团旗下拥有众多土地资源和优质项目，极具升值潜力。3月份，佳兆业发布公告称，公司斥资10.5亿元人民币收购益发贸易股权。而益发贸易因为全资拥有佛山理想城，从而间接拥有位于佛山市的土地，建筑面积为不大于49.4万平方米的住宅用地。

　　记者在调查中发现，这些被收购的企业90%拥有在建项目和开发土地，有些是银行信贷收紧，无法同时操作几个项目，只能转让一部分获得资金维持在建项目；有些则是前期拍得土地和项目开发权，但是后期资金链条收紧，被迫转让。对此，21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔在接受采访时说，房企并购看重的多是有合适的项目和土地。

　　中小企业或面临退出

　　面对当前的政策压力和市场压力，银行普遍将资源倾斜给大型主流开发商，一些中小开发商开始感觉资金链紧张。一位不愿署名的房地产开发商在接受采访时说，今年1月份公司将在建的约12万平方米的北京房山项目作价6.5亿元转让给某大型房企，筹集的资金用于剩下两个商业项目和一块顺义地区的土地开发。

　　随后该项目负责人给记者算了一笔账，目前公司正在建设的两个商业项目已经进入市场，但是收购以后的资金只能维持两个项目半年左右的周转。如果两个商业项目能在这段时间实现盈利，则可以保证土地顺利开发，但是一旦回款周期加长，标到的土地也只能考虑转让。

　　21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔说，在银行收紧信贷业务后，一些中小企业已经在周围开始找钱，要么借高利贷、要么基金融资，一些融资渠道好的企业，通过增发可以取得效益，但目前有将近40%的中小房企在融资渠道不通的情况下，选择转让项目。

　　虎杰投资首席分析师张寅在接受采访时说，目前市场上有土地和项目的中小企业开发商已经不到10%，市场上经营性现金流减少，而活跃的房地产开发商（是指每年推出一个新楼盘，买到一块土地的开发商）也已经从2007年的500多家，缩减到去年不到300家，其中很大的原因就是部分开发商在土地和项目上资金开发能力的缺失。

　　此外，张寅分析说，在每一轮宏观调控过后，大型房地产企业的市场份额都会出现一定增长。“万保招金”四家房地产企业，2010年的市场占有率已由2009年的3.16%上升至4.13%。今年以来，尽管在政策的严厉打压下，房地产市场出现了一定的调整，但是大型房企的销售额和营业额并没有出现很大的浮动，第一季度业绩发布会上显示，销售成绩仍然较好，万科的市场占有率从2007年的1%提高到现在的5%，由此也可以看出被挤出市场的还是一些中小房企。

　　西安国都证券分析师朱智平认为，房企并购数量的增加将对房地产市场形成一定的影响，尤其是在国家政策调控的深度期，将冲击到越来越多“缺钱”的中小房企。而一旦形成集中房企并购现象，那么就意味着房地产行业市场将面临洗牌，甚至会出现房企破产或倒闭的现象。

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