何志成：房地产调控要不要加码

　　何志成(农行总行大客户部高级专员)

　　4月宏观经济数据发布次日，A股大跌，接着是央行再提存准率。在笔者看来，当前货币政策继续紧缩的余地已经很小，若进一步提高企业财务成本，高库存遇到高利率，紧缩遇到企业周转困境，处理不好，不仅企业受不了，宏观经济很可能失控，迅速地滑入滞胀深渊。更让人担心的是，当前房地产市场已面临价格下降拐点，而政策制定者可能没感觉到。

　　房地产市场变脸的信号一定不是来自国家统计局的统计数据，最敏感的一定是二手房，而且来自最敏感的地区。北京市最典型的地段——方庄和亚运村小区的二手房在5月第一周的成交量大幅度下降，报价下跌了5%~10%。降价还没有刺激起销售量，说明还要跌，而房价下跌有可能像股市的K线图，阴跌一段之后随即暴跌，缓降的曲线变为陡降。

　　目前，调控房价的“艰苦”斗争只差“最后一根稻草”了，是压下去还是观望呢？我主张观望，但更多的人强调时机难得。于是央行宣布再度提高准备金率，同时重新开始发行3年期央票，说明主张继续紧缩货币并施压房地产市场的一派占了上风。

　　中国房价泡沫很大，这是事实。但是否需要来一次房价暴跌？经济学家们争议很大，高层的意见可能也不统一。此时，应该按照市场规律，将房价上涨的动力一点点撤除，将宏观经济中的各个积极因素调动起来，例如尽量让股市好一点，吸纳流动性的能力强一点。宏观经济政策应该创造让房价微跌、缓跌、慢慢跌的环境，比如英国4年房价平均下跌40%，虽然整体经济一直被压抑，但毕竟没有出现更大的麻烦，没有出现硬着陆。只有避免硬着陆，避免房价暴跌引发的滞胀，才能使整个经济实现平稳地转型。

　　房价暴跌的结果可能不是买得起好房子的人越来越多，而是住进大房子却只能过 “贫民”日子的人越来越多。因为房价暴跌意味着高库存将立即演化为“去库存”“抛库存”，房价拐点将迅速地演化为经济的拐点，经济增速从缓降迅速地演变为陡降。

　　房价暴跌也许无助于解决改善性需求。近期的房地产市场数据表明，中国住宅最大的需求已经不是投资投机需求，而是改善需求，刚性需求。比如随着工资收入的增加，人们除了满足改善消费，也有了扩大住宅的能力，从经济学角度解释，这是未来经济增长的主要动力。消费从哪里来？要从经济增长和收入增加中来，而后者怎么增加，还得靠经济增长，这是一个相辅相成的逻辑关系。但是，目前各地的限购令和限贷令等直接抑制的就是大量改善性需求，从而间接地抑制了促进经济增长所最需的人的创造力。

　　一个没有人注意到的经济学现象是，在中国近50万亿平方米在建住宅相继完工之时，3000万平方米保障房又大张旗鼓地开工了。50万亿平方米最少可以满足1亿中高收入者的改善性住房需求，而3000万平方米的保障房大约可以保障近1亿人的低收入者住房问题。问题是，多少低收入者能够住进保障房，低收入者即使住进了保障房，有没有钱把家整得像个家？

　　现在各地的限购令和房产税全面征收预期严重地限制了改善性需求。届时，我们在基本消灭“无房户”的同时，也消灭了大量存在的改善性需求，也是在建住宅的最终需求。那么，目前这么多在建住宅和已完工住宅如何变现呢？这可能是按下葫芦浮起瓢，而浮起来的是一个更大的风险。面对这样大的一个隐性系统风险，叫我们如何敢于做多股市？现在不能买房几乎是肯定的，能不能买股票？我上周末还看好，本周三写文章说减仓，现在还是看平，而且偏空。