房地产信贷监管：防风险与调结构并重

　　记者 李倩 见习记者 万荃

　　日前，中国银监会主席刘明康(专栏)在银监会第22次委务（扩大）会上强调，在房地产信贷风险防控上，要本着市场化原则和审慎经营要求，科学支持保障性住房建设，对当前房地产市场出现的一些新苗头密切监测、科学研判，加强房地产信托业务的监管。

　　审慎做好房地产信贷风险防控

　　一直以来，我国对房地产市场的平稳健康发展高度重视，也进行过多次有效调控，但是由于深层次原因，房地产市场泡沫积聚的因素仍然未减。为此，银监会早在2010年报中就指出，土地储备贷款和房地产开发贷款是风险防控的关键领域。随后，银监会又在今年的第二次经济金融形势通报会上表示，要做好房地产信贷风险防控工作，开展新一轮房地产贷款压力测试。刘明康更要求，要按月度监测日均存贷款流动性水平。这是监管层首次公开表态要展开日均存贷比的监测。

　　据了解，银监会已于4月初就开始布置此轮压力测试工作。压力测试作为银监会监管房贷风险的一个常规工作，主要目的在于对银行房地产贷款风险进行摸底，以做好风险防范预案。

　　中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇(微博专栏)认为，压力测试是银监会监管房贷质量的一个手段，至于银监会是否会出台进一步紧缩房地产信贷的政策，还要看此轮压力测试的结果。当下做好房地产信贷风险防控工作，关键是要继续贯彻差别化住房信贷政策，严格执行贷款操作流程，进一步强化房地产开发贷款的风险管理，严格落实房地产开发贷款名单式管理、在建工程抵押、贷款成数控制及售楼售地款封闭管理。据上海易居研究院综合研究部部长杨红旭(微博专栏)分析，违规房地产企业将越来越难贷到款，估计地产行业违规企业黑名单制将更加严格。

　　科学支持保障性住房建设

　　自2007年国家将保障房建设作为重要民生工程以来，引起了各级政府和社会各界的广泛重视和关注，并成了支撑国家对房地产调控坚定信心的有力举措。不久前，温家宝总理视察京津两地保障房建设工地时，再次强调“中央十分重视保障性住房建设。”

　　今年中央确定将建设保障性住房1000万套，相比去年的580万套几乎翻了一番，面积相当于去年全年商品房的供应量。据有关部门最新公布的数据显示，一季度我国保障性住房开发贷款新增651亿元，比年初增长40.1%，高于同期房地产开发贷款增速。农行上海市分行副行长张立林认为，在地产行业的信贷结构调整上，银行类金融机构将会改变对房地产企业的信贷投入，积极支持保障性住房的建设。

　　此次银监会委务（扩大）会指出，要科学支持保障性住房建设，着重强调了保障性住房建设资金来源的持续性和有效性。业内专家普遍认为，目前，解决保障房资金确定的途径有三方面：一是中央财政拨款；二是住房公积金增值计提；三是各地政府从土地出让金中划拨。此外，还有地方财政、地方债券、社会资本等资金来源支持，但总的看还是有很大的缺口。

　　银监会有关负责人表示，目前各大银行类金融机构在为保障房建设提供贷款时，最关键的问题是如何做到商业的可持续性，如何使银行放心进入放贷的环节以及如何降低风险。而上述问题的解决，需要国家给予一定的配套性政策。

　　加强房贷风险和房地产信托业务监管

　　只要资金介入，银行就会面临相应的信贷风险。由于各地的保障房建设规划各不相同，财政实力也不均等，很多保障房项目在“四证”、自有资本金要求上都相对宽松，从而增加了银行信贷风险，还包括前期曾经允诺的财政投入、后期社会资金能否有效进入等等，这些都是银行信贷投入必须要考虑的因素。

　　在房地产信贷风险防控上，银监会提出要推动加强与当地住建部门等信息的沟通与共享。业内人士认为，多个监管部门的协调配合能够有利于银行更加了解各个房地产企业的风险状况，从而制定相应的信贷政策，有效防控信贷风险，保证房地产调控顺利实施。

　　值得关注的是，近期央行发布的数据显示，一季度投向房地产领域的新增信托项目金额高达710.9亿元，同比增长12.5%。房地产信托的“大举介入”已引起监管部门的高度重视。刘明康表示，对当前房地产市场出现的一些新苗头要密切监测、加强研判，加强房地产信托业务的监管。业界预期，在今年稳健货币政策的主基调下，银监会对信托业的监管将是稳中趋紧。

　　“事实上，监管部门对房地产信托领域存在的风险一直在进行警示。”上海一家信托公司的负责人表示，从信托公司的发展来说，房地产是一块非常重要的业务领域，但一定要转变思路，不能延续过去的老路，未来融资类的房地产信托业务肯定要面临转型，要培养自主管理能力，做基金型房地产信托产品。