中国海外长期保持稳定增长 积极扩大土地储备

招商证券(香港)研究部 王鹏

　　净利润连续8年保持高增长：2010年中国海外发展有限公司实现营业额443亿港元，较上年增长18.7%；实现净利润127亿港元，较上年增长66.6%；实现股东摊占纯利124亿港元，较上年增长65.7%。公司连续八年（2003-2010年）履行了对股东和投资者每年净利润增长不低于20%的承诺。

　　销售额再创历史新高，竣工面积快速增长：2010年公司销售额再创历史新高，实现销售额671亿港元，同比增长40.4%。销售面积达530万平米，同比增长11.2%。2011年一季度，公司销售额继续保持快速增长，销售额达197.7亿港元，同比增长44%；销售面积为140万平米，同比增长40%。2011年中国海外发展预计竣工楼面面积720万平米，同比增速将达到26.5%。公司可出售物业预计将达到950亿港元左右。预计公司2011年的销售额为700亿港元，按此预测计算，公司的出售率为73.7%。

　　土地储备达4089 万平米，将继续保持快速增长：2011 年一季度，中国海外发展（不包括中海宏洋）已在国内7 个城市新增8 块土地，可供开发的楼面面积为504 万平米，土地储备增至4,089 万平米，其中权益部分为 3,542 万平米。从2006 年至2010 年公司土地储备持续增长，年复合增长率达23.8%。我们预计2011 年公司新增土地储备为720 至900 万平米。

　　在手现金充足，资产负债率稳定：截至2010 年底，公司持有银行存款及现金港币320.5 亿元，加上未动用银行授信额度港币54.2 亿元，可动用资金达374.7 亿元。雄厚的财政实力、稳健的财务结构将为公司的可持续高速发展提供良好基础。公司多年一直保持稳定的负债比率。自2007 年至2010 年公司资产负债率一直保持在60%左右，净负债率保持在20%左右，显示出公司极强的财务管理能力。

　　估值与评级：根据我们的测算，中国海外发展2011 年的RNAV 为22.93港元。按RNAV 折让率25%计算，目标价格为17.20 港元，对应2011年市盈率为11 倍，给予“买入”的投资评级。