土地市场退烧能否带动房价下行

　　●“一季度，城市地价总体水平增幅收窄。如果趋势继续，一些城市土地出让金收入将减少30%-60%。

　　●目前地块的价格变动对房价的最终影响将会在一至两年后体现出来

　　与房价的僵持不下不同，近期部分城市土地市场的“退烧”要显著得多——地价下行，溢价率走低，底价成交乃至流拍现象也有所增多，“地王”似乎正在远去。业内关注：土地市场缘何“降温”？“地市”的退烧能否带动房价下行？“十二五”开局之年，土地市场的持续收缩“耐受力”如何、会不会在调控上“打开缺口”？

　　调控深入土地市场降温

　　日前，上海迪士尼板块的川沙C02-18地块顺利成交，楼板价为8980元/平方米；同一板块内的川沙A08-03地块，2009年的成交价曾达到14024元/平方米。这让很多业内人士感慨：一线城市土地市场真的“降温”了。

　　杭州，出让住宅用地共28幅，出让金总额123.31亿元，不及去年同期三分之二；北京，共成交土地60块，出让金总额为223亿元，同比分别减少21%和55%……一线城市今年前四个月土地市场的表现，可以用“波澜不惊”来形容。

　　此前，中国城市地价动态监测系统的数据显示，今年一季度，主要监测城市地价总体水平为2945元/平方米，其中居住用地价格为4349元/平方米，环比增长2.44%，同比增长10.23%，增幅均现收窄。有专家预测，如果这一趋势得以继续，一些城市土地出让金的收入将比去年大幅减少30%-60%。

　　中国指数研究院副院长陈晟说：“调控对土地市场的效果是显而易见的。”此轮调控，中央三令五申要求遏制地价过快上涨，国土资源部曾规定对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块，需上报主管部门等，地方政府在供地时更为审慎。

　　对房价影响将在一至两年后显现

　　相关部门“控地价”的决心坚定不移。5月12日，国土资源部提出，在坚持土地招标、拍卖、挂牌制度的同时，采用“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”“综合评标”等出让方式，抑制居住用地出让价格的非理性上涨。

　　除价格外，今年土地市场的积极变化还体现在供应量和供应结构上。根据国土部门的计划，2011年全国住房用地计划供应量为21.8万公顷，分别比去年的计划供应量和实际供地量增加18.5%和72.6%。其中，保障性安居工程用地和中小套型商品房用地计划是17.13万公顷，占比78.6%，比去年提高2个百分点。

　　如此形势下，地市“退烧”能否带动房价下行？“考虑到商品房的开

　　发周期，目前地块的价格变动对房价的最终影响将会在一至两年后体现出来；而保障房用地的大量供应及保障房的大规模建成供应，则将直接影响市场对房价的预期。这些都是有利于房价合理调整的积极因素。”陈晟说。

　　不过，“控地价”还不能与“控房价”之间直接画上等号。房价调整是一个“系统工程”。业内人士建议，要让“地市”“楼市”之间的调控效应实现良性互动，关键是要多部门在多个环节上落实调控政策，比如督促房企拿地后按规定及时开工建设、加大闲置土地处置力度，严管楼市“银根”、严查房企捂盘惜售，促使房企更多地通过销售回款实现融资等。

　　观点

　　土地财政还能扛多久？

　　“卖地”收入曾经是各地方政府重要的“粮草”来源。有些城市的土地出让金收入可占到地方财政收入的四五成甚至更多。一旦土地市场持续收缩、“卖地”收入大幅减少，再加上调控之下房地产开发及交易税费收入的明显下降，将对地方政府的“耐受力”带来严峻考验。

　　在不断收缩的土地市场面前，地方政府能“扛”多久，这关乎调控的最终成效。业内人士建议，应重新审视、界定房地产业的定位，通过考核制度、财税制度等全方位改革减轻地方财政对土地市场的依赖，减少调控阻力，从根本上抑制“卖地冲动”和“地王之争”。 据新华社