南通科技：大手笔进军保障房和一级开发

　　国金证券曹旭特

　　事件：

　　南通科技发布公告参股南通观音山旧城改造股份有限公司，将大规模介入南通的保障房建设和土地一级开发。

　　评论：

　　对拓展资源将起到实质帮助。南通科技本次将投资参股观音山旧改公司5%的股权，同时由于其实际控制者南通产控集团参股30%，公司和关联方将合计拥有旧改公司35%的股权，合计股权比位列第二的南通崇川经济开发区总公司多出1%，对旧改公司的经营有较强话语权。由于参与一级开发能够更对称的了解该区域建设规划，并且可能有机会参与后期二级土地出让规划的制定，未来公司获得该区域可开发资源的可能性较大。

　　旧改项目体量巨大。观音山旧城改造以南通市崇川区观音山老城区为核心，西起通富路，东至中央路、营船港河，北起国胜路，南至光阳路，总面积3.54平方公里，未来将建设成为南通东城区公共核心，旧改完成后可提供360万平米住宅和商业及办公用房108万平米，相对于公司约4亿股的股本而言，上述项目的潜在可开发资源足够丰富。

　　大规模进军保障房。根据规划，上述住宅旧改项目中将建设160万平米保障性住房。作为具备资金实力优势的上市公司，南通科技未来可能会承接上述保障房的建设，而南通市近期的保障房供地类型多为限价房，此类保障房产品带给企业的收益率水平是最高的，并且保障房的销售压力最小，未来这部分业务可能成为公司利润新增长点。

　　结算需求已经完成。公司目前主要开发项目为万濠华府和文峰塔项目，其中万濠华府一期基本售完，10年底公司预收账款达到6.91亿元，已经完成11年的结算需求。文峰塔项目定位高端，位于南通市核心区，预计将在本年末销售，由于产品业态和所处位置都较为稀缺，预计届时能取得不错销售成绩。

　　机床业务改善空间较大。10年公司机床产能集中释放，其业务收入增长了95%，而为保障销量公司放弃了对利润率的要求，所以该部分业务10年仍实现亏损，但同时未来这部分业务改善的空间也较大。此外，明年初公司募投的热加工中心项目将达产，将铸造、锻造、热处理及大件金加工等热加工件集中到一个厂区，项目达产后将提高公司整体运作能力和锻铸等热处理件的竞争优势。预计该项目达产后年均可实现营业收入11.9亿元，投资利润率15.3%，全部投资回收期7.02年，届时公司业绩增长将又增添一新动力。

　　创投业务进展顺利。公司参股了三家创投公司，分别为成都新兴、成都亚商、南通红土，上述三家创投公司所投资的国腾电子、超日太阳都已上市，2011年还将有4家公司申报发行材料。目前公司全部投资上市公司按目前市值减持可实现投资收益2.59亿元，相当于0.81元每股收益，这部分股权投资可能为公司未来的业绩提供弹性。

　　投资建议：不考虑股权投资收益影响，预计公司11、12年每股收益分别为0.71元和0.89元，目前动态市盈率分别为15.6和12.7倍，而公司本次获得一级开发项目包括一定比例的保障房，预计政府规定的开发周期会较短，也即该项目将较快对公司利润形成贡献。并且本次公司有机会大规模介入一级开发和保障房建设，也说明了公司受到当地政府的重视和信任。对于一级开发和保障房建设的主力军，赋予公司20-22倍市盈率较为合理，目标价格14.2-15.7元，建议“买入”。