海通国际给予信和置业买入评级

海通国际

　　自2011年3月中起大部份本港银行开始调高以香港银行同业拆息(HIBOR)为基准的按揭利率，市场忧虑借贷成本持续上升，令香港楼市气氛受到打击。根据土地注册处的资料，于2011年4月，二手住宅单位买卖合约数目按月下跌26%。我们相信市场对加息问题过度忧虑，因美国经济及劳工市场的复苏速度温和，于2012年底前加息的机会极微。另一方面，近期公开卖地的成绩理想，或有助推动市场气氛改善。

　　香港楼市的基础因素稳固，我们因而重申对市场的乐观看法：(1)低利率环境持续；(2)现时住宅单位供应短缺；及(3)拥有大量现金的内地人对房屋的需求旺盛。我们推介拥有位置优越的土地储备、且土地成本合理的发展商。信和置业是我们的首选之一，该股的股价较我们估计截至2011年度底资产净值每股21.10元折让36%，现时正属理想的买入时机。我们给予该股的目标价为17.90元，较我们的经评估资产净值折让15%。

　　信置一直保持稳定的物业销售执行能力。其全资拥有的御汇是位于长沙湾、拥有96个单位的住宅项目，于2011年4月底一星期内已经售罄。估计该项目的发展利润将超过40%，预期将于2011年度(年结日：6月30日)下半年为公司带来不少于2.5亿元的物业销售收入。信置拥有50%股权的西九龙住宅项目帝峰˙皇殿的大部份单位自2010年6月首度推出以来，964个单位中逾98%已经售出。据报最近该项目一个配备游泳池的高层单位以每平方呎34,000元售出，创下该项目及同区住宅单位的呎价纪录。我们预计整个楼盘可为公司锁定超过19亿元的发展利润，占信置2011年度总盈利的42%。

　　政府在上周拍卖九龙塘海棠路地皮，成绩极为理想，楼面地价达每平方呎15,742元，处于市场预期范围上限。此卖地结果显示发展商预料该区的豪宅发展具升值潜力。政府卖地成绩理想，不但有助推高九龙塘二手住宅单位的索价，同时亦将推高信置于同区广播道的全资豪宅项目的售价。该项目的总建筑面积为196,500平方呎，实际土地成本为每平方呎8,600元，且预期将于2012年度上半年推售。我们认为目标售价极可能达每平方呎2万元，意味发展利率超过40%。

　　据信置的管理层表示，其新落成的购物中心奥海城三期(帝峰˙皇殿的商用部份)总建筑面积146,000平方呎中的90%已经租出。商铺月租介乎每平方呎50-200元，较第一及第二期相同面积的呎租高最少10%。该公司于2011年度上半年的整体租金收入按年上升12%后，我们预料于下半年度有关收字将再较上半年上升30%。

　　截至2010年12月底，信置拥有手头现金80亿元及未提取信贷额约114亿元，其净负债比率为11%。连同于2011年度下半年的物业销售款项不少于17亿元，信置应有足够资源作为其营运资金，并重新补足自2010年起并无补充的土地储备。

　　分析员: 陈展翘