时富金融：众安房产资产价值严重低估

时富金融

　　年初以来地产调控声势浩大，全国范围楼市成交减少，大规模保障房建设将启动。住宅市场似乎要进入商品房和保障房双轨制。地产行业在经历黄金十年后，内地房产企业普遍开始转向谨慎。在复杂的政策环境下，地产企业如何突围？我们最近调研了总部位于杭州的众安房产(00672.HK) ，该集团管理层认为，调控既是挑战也是机遇，行业将迎来大洗牌，适者生存。顺应经济发展和政策方向，改善现金流，从而脱颖而出。集团拥有大量的低成本土地储备，受益于杭州的钱塘江南岸发展规划，未来增值潜力巨大。集团针对房产调控风暴，在项目类型、经营业态方面都进行了积极的调整，负债水准较低，因此可以有效的抵御调控带来的冲击。

　　楼市价平量减：2011 年初的楼市调控力度加强，限购令，房贷政策收紧，内地楼市成交明显下滑，今年的销售增长有望放缓。但各地方政府对土地财政的依赖性仍较高，目前只是限涨幅，因此今年内地楼市预计是价平量减的局面。

　　积极调整策略：集团积极主动应对楼市调控。在销售策略上定价更加贴近需求，加快资金周转。调整专案结构，重点开发选择受调控影响小的专案类型，如商业和办公物业。比如酒店式公寓和商住综合体，目前正在销售的众安启航社，以及即将推出的酒店式公寓项目 — 众安嘉润公馆，将成为集团未来几年的业务增长点。

　　经营区域趋向多元：集团的业务有相当比重集中于杭州地区，为了分散经营区域过于集中的风险。集团近年积极增加其他地区的土地储备和开发专案。在安徽（合肥、淮北）、余姚等地开始加快的布局，这些多是二三线城市，调控压力相对较小。

　　发展商业项目：中国经济“十二五”的一个重要主题是调结构，经济对房地产业的依赖也将放降低。预计到2015 年开始，中国的人口红利从将会放缓。但是通过提升劳动生产力的二次人口红利将会随著之兴起。因此中国的经济增长动力仍将持续，城镇化的发展仍会带来较旺盛的消费和住宅需求。为应对这种变化，集团也对自身的产业结构做了战略性的规划，在立足主业的基础上，进行行业内的多元化，比如多做一些住宅综合体，增加持有经营性物业，可以期带来稳定的租金收益。

　　风险提示：房产调控持续，可能影响集团的销售，降低集团的融资能力和成本。销售可能不及预期。房价若下跌可能造成持续的经营性物业减值。

　　　给予12 个月2.1 元的目标价，首予买入评级。内地房产调控可能有反复，货币政策仍属稳健，各地房价调控目标偏涨，房价下跌空间有限。集团土地储备丰富，位于钱塘江南岸的大量土地受益交通和发展规划，资产重估空间巨大，现时估值严重低估，2011 年预测市帐率约0.5 倍。因此给予买入评级，目标价为2.1 元，相当于5 倍左右的2011 年市盈率。