万科再启动项目融资 地产商后续资金压力上升

　　5月13日，万科连发两则公告宣布，计划就旗下两个项目开发，向金融机构融资共9亿元。

　　此前，万科通过旗下子公司互为担保方式，已经多次获得融资，而这种担保贷款以及发行信托基金的项目融资方式，目前成为房地产行业资金链趋紧下的融资主流渠道之一。

　　一幅土地可以定生死。

　　SOHO中国董事长潘石屹、绿城中国董事长宋卫平均提示过土地的变现对于一家房地产公司的重要性，在行业下行周期，基于单幅土地的融资模式，将考验地产商的土地变现能力，然而这种风险显然正在增大。

　　项目融资频频

　　据万科公告显示，操作东莞长安万科中心的东莞长安万科拟融资3亿元，公司的全资子公司东莞万科为该笔融资提供连带责任担保。

　　操作宁波金色城市项目的宁波万港则向金融机构融资6亿元，公司的全资子公司深圳万科为该笔融资提供连带责任担保。

　　万科指出，目前该两个项目均处于施工阶段。据了解，作为东莞万科首个商业综合体项目，长安万科中心计划将于今年内上市。预计在4年半时间内建设260米高、共59层的甲级写字楼，建成后将为长安第一高楼；将用2年时间建成商业广场和洋房。

　　此外，宁波金色城市已于2010年12月底正式开盘，目前仍有少数房源在售，计划将于2012年正式交付。

　　类似的融资方案，万科今年已在上海、珠海等地项目中采用过。

　　据深圳一家信托机构人士介绍，所谓项目融资，就是针对某一地块，筹资和经营成立一家项目公司，发起银行贷款或信托、基金形式，进行融资。其中，贷款以项目公司的现金流量和收益作为还款来源及取得物权担保，项目公司的资产作为贷款安全的保障。

　　目前，贷款融资多数是有追索权的项目融资，贷款银行要求有项目实体以外的第三方提供担保。贷款行有权向第三方担保人追索。

　　截至4月30日，万科担保余额74.22亿元，占公司2010年末经审计归属于上市公司股东净资产的比重为16.78%。其中，公司及控股子公司为其他控股子公司提供担保余额63.81亿元，公司及控股子公司对联营公司及合营公司提供担保余额为10.41亿元。

　　最近信托和基金形式的项目融资越来越多。4月25日，中南建设为其苏州吴江房地产项目发起信托融资，江苏国投以设立信托计划的方式向项目公司增资，借款总规模预计5亿元，期限2.5年，其中约2.88亿元用来增资。根据公告，这笔融资主要是以将来溢价回购股权来实现，融资利息为15%。

　　金地集团则采取基金形式进行项目融资。本报记者获悉，金地集团与瑞银合作发起的美元房地产基金第二期募集已经完成，基金规模达到2亿美元，投向金地旗下数个房地产项目。

　　瑞银全球房地产集团大中华区董事总经理陈李健表示，与金地集团合作发起美元房地产基金，是瑞银进军中国房地产投资的第一步，募集的顺利完成，证明了与金地合作的成功以及投资者对投资项目的信心。

　　后续资金压力增大

　　万科、金地等龙头房企频发项目融资，以及中海外、华润、远洋地产等红筹内房股近期进行的海外融资，均显示房地产行业的资金压力正在增大。

　　中国指数研究院数据显示，4月份，其重点监测的10家品牌企业的销售业绩除恒大外，万科、保利地产、金地集团等均出现增长放缓，资金回笼受阻。

　　虽然前四月去化率不错，但万科仍然面临巨大的后续资金压力。根据早前公布的2011年万科公司债券跟踪评级报告显示，万科存货中已完工开发产品占3.97%，现房销售压力小，不过在建和拟开发产品合计占存货的95.96%，后续开发的资金需求非常大。

　　其他上市房企大概如此。中海外今年计划售楼630万平方米，目前在建面积超过1500万平方米，今年恒大、保利等公司在建面积也创新高，恒大超过2000万平方米，保利达到1800万平方米，这些在建工程的后续资金需求都很大。

　　与此同时，上市房企长期财务状况欠佳，也是其频繁融资的原因。东方证券分析师杨国华的报告显示，一季度其监测的120家上市房企净负债率为60.2%，创历史新高，现金同比增速仅6%，现金与存货的比值为0.23，均处于2008年来的低水平。

　　与资本市场发债、IPO、增发等方式相比，项目融资具有易操作的特点，但其中也蕴含风险。“有些项目为了吸引更多的资金，向信托或基金投资人承诺了很高的回报率，但这不一定会实现，”上述信托公司人士透露，目前，市场风险已成为房地产开发项目融资的主要风险。由于房地产具有不可移动的特征，一旦投资开发就难以调整或改变，且单位价值较高、投资流动性风险较大。如果房地产市场出现拐点，市场恶化，投资方将损失惨重。