房产税试点百日上海全部税款不够买套房

时至今日，国内房产税试点已近百日，效果却并不明显。新华社发

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　　□信息时报记者 罗莎琳

　　时至今日，国内房产税试点已近百日。作为房地产税收中的重要一个步骤，房产税到底对楼市产生了多大的影响？日前记者了解到，两大试点城市重庆、上海的楼价并未下降，同时，税收的量也非常少。

　　不过耐人寻味的是，近日中国社科院发布的2011年《房地产蓝皮书》指出，房产税试点在“十二五”期间应加快向全国推广。地产人士认为，在房产税逐渐铺开的过程中，取代土地财政的收入，这一过程将十分漫长。

　　房产税“百日维新”失利

　　从1月28日算起，曾经被比作“利剑”、可能对高房价“一剑封喉”的房产税试点已近百日，然而多方数据显示，目前看来试点效果并不理想。

　　根据上海的官方统计，截至4月27日，上海市税务机关认定应征税的住房2306套，从3月上海首笔个人住房房产税缴纳算起，约20笔应征房产税已经缴纳。即使按照每套住房平均交纳5万元计算，上海房产税试点3个月的入库税款只有100万元左右，全市范围3个月的税款甚至远远不到一套房款。根据官方公布的数据，上海应缴个人住房房产税很容易匡算：试点前3个月，20笔已缴税款对于2306套应征税房源，等于说上海个人住宅房产税的缴纳比只有应缴房源的1%左右。

　　重庆的情况同样惨淡，按照重庆当地财政部门官员的说法，已征收房产税只有几十万元；而之前媒体曾报道一个更准确的数据：前3个月合计征税79万元。

　　同时，房产税试点预期的房价下跌却不见踪影。国家统计局公布的数据显示，3月重庆新建商品住宅价格无论同比还是环比均在上涨；同样的，上海市统计局的数据显示，一季度上海商品房销售面积同比下降23.5%，成交均价上涨12%。

　　中地行市场传播部副总监陈扬认为，重庆、上海两地的楼价未降，同时税收的量也非常少，主要有几个原因。首先，政策相对宽松，包括免征条件和征收时间都具有很大弹性，导致征收量非常少；其次，政策影响有限，国家上调存款准备金率、加息等调控政策已取得一定成效，楼价已在一定稳定水平，相对而言，房产税政策的影响较小，对楼价的冲击并不明显；最后，房产税仍处于测试阶段，税率不高，试点城市较少，政策的目的是作为日后推广的依据，并非要求政策有较大的实质影响。

　　合富置业市场部首席分析师龙斌表示，房产税主要是向新增物业征收，因近来成交低迷，量减得厉害，所以征收量不大。而且在试点阶段，估计很多增收程序等操作性的东西有待完善。

　　上海、重庆房产税已“变味”？

　　一直以来，房产税试点从重庆、上海开始，让不少人对该政策能平抑房价抱有很大期望。不过日前，知名评论员叶檀反思认为，严格来说，上海与重庆实行的不是普遍的房产税。

　　她认为，重庆实施的是豪宅与高价房惩罚税。按照重庆房产税实施细则第八条，独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含）至4倍的，税率为1%；4倍（含）以上的，税率为1.2%。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含）以上的普通住房，税率为0.5%。可见，重庆的房产税主要打击的是高端住宅，收税范围小而税率低，并且随着房价上升，纳税标准也水涨船高。

　　而上海房产税的目标则指向投资性购房。对部分个人住房征收房产税试点实行差别化的比例税率，即：适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含）的，税率可暂减为0.4%，应纳税额＝应税面积×新购房单价×70%×税率。上海不征收存量房，是对既有的利益格局的妥协，堵住了因抛售存量房产生的房价大降。税收优惠举措则在房产税上开出一道口子，成年子女独立成家可减免，本市居民家庭换购住房给予优惠，在本市工作生活的非本市居民家庭购房给予优惠，只有最老实还有钱的人，才会成为纳税一族。

　　“无论重庆还是上海，房产税已经变性，过于温柔、弹性极大，既是对已有利益格局的妥协，也是对既往鼓励房地产投资政策的绥靖。”叶檀进一步表示。

　　清远“类房产税”细则引质疑

　　据清远市物价部门透露，今年6月1日起，清远市将正式实施《清远市价格调节基金征收使用管理办法》（下称《办法》），进一步增强政府调控市场价格的能力。

　　按照规定，清远报建的商品房一律由开发商在报建时一次性缴纳价格调节基金，二手房交易统一按交易总额的1％。征收，由交易双方各负担50%。凡是通过政府招投标的工程，按中标工程总造价的1％。征收，由中标单位一次性缴纳。商品混凝土（搅拌）按每立方米1元征收，由混凝土（搅拌）经营单位缴纳。

　　《办法》规定，当粮油副食品等基本生活必需品价格发生异常波动时，利用价格调节基金给予相关商品生产者、经营者适当价格补贴、贷款贴息等。除此之外，价格调节基金还适用于：对因基本生活必需品价格大幅度上涨或政府提价而影响基本生活的低收入困难群体，给予临时价格补贴；对因遭受自然灾害等不可抗力严重影响的基本生活必需品生产者、经营者，给予临时补贴；为调控价格、稳定市场，对基本生活必需品等重要商品的储备和生产基地以及平价商店建设，给予补贴、补助或贷款贴息等。

　　满堂红战略管理部高级主任沈锐培对清远制定的这个规定的合法性存疑。他认为，对于房地产交易的税费国家有相关规定，而该政策显然与国家规定相抵触。将房地产业作为征收对象是否有理论依据？是否经过论证？而且二手交易买方也要承担50%明显是不合理的，因为购房是支出不是收入，额外征税毫无道理。

　　龙斌也表示，该政策中规定的“一次性缴纳价格调节基金”，这个费用似乎没有法律依据。如果是房产税，那不应该是现在这个解释。

　　专家观点

　　房产税推向全国面临4大障碍

　　沈锐培认为，房产税是中国房地产土地税收的一项改革，目的是改变目前一次性收取土地出让金的财政收入方式，有必要推广到全国。不过，推广之前要解决很多现实的问题，比如土地的出让方式、土地出让金与房产税的关系等，而非直接沿用上海、重庆的措施。

　　知名评论员叶檀撰文称，房产税是政府最大的做空工具，投资者的收益将通过房产税成为政府的收入，是抑制房地产资本利得的重要工具；拟议中的暴利税则是将房产商超过规定部分的利润纳入政府囊中。如此重要的做空工具没有起到应有的效果，原因只有一个：使用者不希望房地产大幅下挫，而希望楼市出现“软着陆”。

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授认为，当前全面开征房产税还需破解四大障碍：一是信息障碍，由于全国房产数据没有联网，投机资金从政策执行较严的一线城市向二、三线城市泛滥，导致调控政策落不到实处；二是法律障碍，当前要对已有的法律、法规、地方政策做一个梳理，防止出现“法律打架”的现象；三是征收障碍，究竟是自己申报还是政府认定？滞纳税款如何处理？都需要细化；四是利益障碍，政府要有所侧重，防止出现同时“开罪”穷人和富人的局面。