海通国际：恒大地产买入评级 目标价6.75港元

海通国际

　　最新消息：恒大地产的管理层刚与分析员举行会议，简报有关近期备受关注、与华人置业(0127.HK,$13.76)进行的交易。恒大首次正式宣布启东项目的总建筑面积由公司于招股上市文件所述的接近1,200万平方米改为700万平方米。该公司已与地方政府解决所有相关土地用途事宜。

　　分析及评论：管理层指出，华人置业的出价反映启东项目的发展价值，并形容是次交易使双方达致双赢局面。以香港为基地的华人置业获得机会进军发展潜力优厚的当地市场，而恒大则可利用所得现金款项开发更多三线城市。

　　启东项目的土地获取程序复杂且位置独特，该项目自恒大首次招股上市以来已招致疑问。由于该填海地位于受国家海洋局管辖的海滩范围，因此部份投资者怀疑恒大能否向地方国土部门取得住宅土地使用权。管理层作出正式确认，有助消除此类疑虑。

　　有关总建筑面积的改变已属意料之中，并不令人惊讶。管理层解释，由于公司已减少部份计划中的高层楼宇数目，故总建筑面积有所缩减。恒大认为，降低密度或有助提高社区的质素，并提升别墅价格。第二，从工程角度而言，填海地不大适合兴建大量高层楼宇。我们认为，减少高层楼宇数目的另一动机可能基于市场考虑。由于项目地点远离启东市及上海市中心，有兴趣购买高层单位的买家数目不多。鉴于项目规模以及该地原本的填海属性，我们认为该规划变动可被理解。

　　管理层亦披露地盘工程正顺利进行，且第一期可于9月推出预售，惟最终推出日期须视乎崇明与启东之间的大桥竣工时间而定。随著该超大型项目的不明朗因素减少，我们把恒大的估计资产净值上调至每股人民币9.65元，并把2011年预计市盈率由9倍上调至10倍，目标价为6.75元。

　　分析员：侯凌中