楼市调控须摆脱利益集团干扰

　　实践证明，以降房价为主要目标的楼市调控未能奏效，根本原因在于主观愿望脱离客观实际，对中国城市房价上涨成因缺乏全面客观的认识

　　文/陆玉龙

　　今年4月1日，住房和城乡建设部发布汇总资料，全国657个城市有608个城市（包括国家统计局重点统计房价指数的70个大中城市）在一季度公布了今年新建住房价格控制目标。从表面上看这是可喜的，因为这样做的城市占比达到了92.5%；但看实际内容公众深感失望，因为房价控制目标“涨”声一片，除北京提出“稳中有降”外，不论东中西部还是大中小规模，绝大部分城市房价控制目标都是上涨10%左右。有人尖锐指出，在房价问题上地方政府与中央政府唱了一出“对台戏”或“双簧戏”。

　　市场经济规律不可抗拒。1998年我国住房制度市场化改革以来，城市住房价格总体上呈现持续上涨态势，导致工薪阶层购房困难，为此政府多次进行楼市调控，然而房价不跌反涨，陷入了“屡涨屡调，屡调屡涨”的怪圈。去年楼市调控最为严厉，三次重拳出手，但也没有抑制房价上涨势头。今年城市政府面临上下双重压力，不可能不愿意让房价“稳中有降”，而是实在没有把握。市场机制对房地产资源配置和房价形成起着基础性作用，房价走势不以人主观意志为转移而最终由市场决定。今年1月国务院办公厅发出的《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，要求“各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标”， “新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标”的要进行问责。细读这一文件要求，不难发现绝大部分城市政府提出的房价控制目标与此并不矛盾。乱象背后透露出政府对市场经济规律客观必然性的把握和尊重，这可以说具有一定的进步意义。

　　楼市调控不应坚持以降房价为主要目标。实践证明，以降房价为主要目标的楼市调控未能奏效，根本原因在于主观愿望脱离客观实际，对中国城市房价上涨成因缺乏全面客观的认识。现阶段中国城市房价上涨具有非常复杂的经济社会因素，其中包含了合理与不合理双重因素。合理因素主要在于，经济和城市居民收入总体上持续增长，政局和社会稳定，城市化和城市现代化进程不断推进，这是支持中国城市房价上涨的基本因素，这些基本因素将长期存在并发挥作用。推动房价上涨的不合理因素主要有，社会收入分配和财富分布严重失衡，少数富裕阶层拥有绝大部分财富，购房能力极强；“大跃进”式的城市快速扩张，大拆大建，引发被动补偿性购房需求倍增；流动性过剩，中长期通胀趋势，低利率和低房屋持有税政策，形成了房产投资收益的超额稳定回报预期，消除这些不合理因素无疑可以有效遏制房价泡沫，但这是一个长期而艰巨的过程，短期难以见效。

　　提高楼市调控科学性刻不容缓。关键在于尽快转变楼市调控目标和方式。楼市调控目标应从降房价为主转变为推进房地产业可持续发展为主，建立完善住房基本政策体系，有效遏制房地产过热，促进社会各阶层共享住房发展成果。与此相适应，楼市调控方式应实现三个转变：一是从短期化向长期化转变，追求政策措施的长期效应，不能强调政策出台立即见效，房价一降，以为调控见效，随即放松调控，结果是房价更快上涨，加剧房价波动，导致社会浮躁；二是从重治标向重治本转变，中国房价高实质是房价收入比高，为解决这一问题，应该降低房价，但更具实质性意义的治本之策是增加工薪阶层收入或购房补贴；三是从重运用行政手段直接干预市场向重经济手段引导市场转变，行政手段缺乏可持续性，如“限购令”有效，实行期间房价可能会下降，但能长期实行并有效吗？回答是否定的。提高楼市调控科学性的关键政策措施是，开征房产税，自住房免税，出租房减税，现阶段只对开发商和购房者持有的空置住房征税，空置半年起征，空置时间越长税率越高，这对实现楼市调控目标与方式转变具有决定性意义，急需知难而进，摆脱少数利益集团干扰，果断决策实施。

　　（作者系南京市建委研究室主任）