市场的保障功能胜于政府

　　童大焕

　　在强大的保障房压力下，保障房异化态势越来越明显。国有大企业和地方政府借保障房之机大建福利房的“劫贫济富”之“国民负福利现象”死灰复燃。媒体报道，部分央企打保障房旗号搞自建房，目前有些省市已经开始试图通过政策规范的方式鼓励企业自建保障房。

　　按时按量完成保障房任务，既是地方政府之职，也是各部委之责，因此，各部委也以完成指标为第一要务，至于如何分配才能保障社会公平，显然已经“退居二线”甚至根本不在考虑的范畴。国资委号召央企大举进入保障房领域；一位接近住建部的消息人士表示，目前住建部对自建房回潮也在研究，但如果各地对这一政策利用得好，并加以规范，“在今年保障房建设任务那么重的情况下，也不失为一种办法。”

　　只要权力约束问题没有得到根本性解决，再多的保障房最终都不大可能成为贫民福利，而只能成为权势阶层的囊中物。前几天《新京报》的《逝者》版写了一位名叫张淑贞的普通北京老太太，于今年4月以89岁高龄去世。她1945年来京，丈夫在国营皮毛厂干了一辈子，但终其一生，他们养活了四个孩子，住的却是15平方米的一间半瓦房。起初是租的，后来也许因为一系列政策变化，慢慢地就成了她的房子了，2008年旧房拆迁改造，她才搬出住了一辈子的一间半瓦房。再过两个月左右就能住上新房了，她却走了。我想，张淑贞还是幸运的，中国人平均寿命只有74岁，她整整多活了15年，赶上了住房市场化后的拆迁，否则可能临终也看不到自己住新房的希望。在那个“全民福利”的时代，张淑贞一家所享受到的福利状况就是多数普通百姓所能享受到的福利状况。在过去的年代里，国有大中型企业职工自搭窝棚住上一辈子半辈子的比比皆是。1998年开始的住房市场化改革，宣告的是过去“人人分配住房”的理想与公平的破产。

　　但健忘或者选择性遗忘似乎是人的天性。在城市化、住房信用消费等一系列因素共同作用下，人们似乎看到了市场的种种不公平，便又格外地怀念政府分配的福利制度下的种种“公平”，人们再一次把目光和希望聚焦在保障房上面。殊不知，市场自身有异常强大的自我保障功能，甚至可以说，市场对中低收入群体的保障功能比政府更强大、更高效，也更公平合理。

　　一位朋友贴了个帖子，附上房地产中介的照片：上海的房价疯了吗？同一个小区的房子，同样是两室两厅一卫，一个83平方米，售价要114万元；一个87平方米，租金只有500元/月。这是什么概念呢？114万元可以让你租这套房子住上整整190年！

　　一般认为，租售比严重错位，说明房价严重离谱，房价应该大降。但换一个角度看，这是有余钱的买房阶层在补贴没有余钱买房的租房阶层！这个上海的小区名叫“馨苑”，位于上海市区60公里外的一个新开发区临港新城，上海市政府准备当做第二个陆家嘴来建设。据朋友说，眼前这500元的租价已经算高了，他还看过租金才300元/月的。

　　这一点也不奇怪，房价没有疯，买房人也没有疯。有余钱的买房人在用自己的余钱支持城市建设、通过市场行为无形中“补贴”了中低收入租房群体，等到新区逐渐成熟，房价和租金都会逐步上扬。在此过程中，租房人通过廉价租金获得了发展机会，买房人则通过“众人拾柴火焰高”的购房运动支撑了新区繁荣发展，并在未来的长线投资中获得自己的那一份房价上涨收益。当然，其中也承担着风险。《中国投资参考》3月份的调查显示，在位于广州新开发的中心商业区、2007年已售完的住宅楼盘嘉裕君玥，167套公寓中有57%空置。嘉裕君玥一套价值500万元人民币的公寓，年租金为4万元，即回报率为0.8%。当地房地产中介表示，房屋购买者（大部分是小老板）准备花10年时间，等待这一区域繁荣起来。怀着这种打算，中国富人们不断疯狂购买着一套又一套自己或许永远不会入住的新房。调查显示，过去5年内完工住宅的平均空置率是20%，高档住宅和郊区别墅的空置率可能达到60%至90%。

　　不仅在未成熟的新区，即使在城市成熟区域，高端住宅也往往面临着租金反而更低的共性。比如我太太所在公司租的房子，紧邻北京CBD核心，万科公园五号，140平方米，单价5万元/平方米，才租8500元每月，而且包含物业费取暖费。在多数大城市，房价的不断飙升使得租金收入变得微不足道，人们购买多套住房，是作为一项长线投资，借此抵御通胀和其他商业风险。

　　类似有房阶层以低租金形式“补贴”无房阶层的，还普遍地、大量地存在于老旧城区和城乡结合部，这些区域的房屋租金都远不足以支撑房屋售价，有的是因为小而老旧，有的是因为相对偏远。但是，政府的限购行为和全面扫荡城中村的行为，却无意中扼杀了市场的自我保障功能，使住房市场更加单一和垄断。这种情形，与教育、医疗领域的垄断情形如出一辙。

　　作者为信孚研究院研究员

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