上海一房一价难落实

　　卢曦

　　5月16日，上海市发改委公布了《商品房销售明码标价规定》实施细则。十一条细则中，最引人关注的两条是：要求房屋销售明码标价，不得虚报价格；禁止捂盘惜售，要求一次性公开全部销售房源。

　　业内人士认为，“一房一价”主要作用是对开发商们虚报、哄抬价格、制造“抢房”气氛等惯用营销手段予以规范，挤出销售中的猫腻，对购房者有利，但对于房价这一公众关注的核心问题效用甚微。而目前“一房一价”最大的问题是执行困难。

　　执行力度是关键

　　国家发改委的“一房一价”新规5月1日开始实施，随后各地陆续传出开发商打擦边球、遭受处罚的消息。5月16日，上海市发改委迅速出台实施细则，对新规进行细化，但并未作更多延伸。

　　“‘一房一价’的用意是要规范房屋销售环节的混乱现状。”正略钧策管理咨询顾问刘争说。

　　中国指数研究院副院长陈晟指出，对于政府部门来说，房价上限的限定，比“一房一价”更为重要。因为前者能限制房价的增幅，而后者更多的则是在交易秩序上使得信息更加明确，避免开发商模糊价格的行为。

　　对于“一房一价”新政，开发商关注度甚高。上海上投置业房地产有限公司董事长卓健良告诉记者，“一房一价”显然是对购房者利益的保护，对开发商有一定的威慑作用。开发商在提供网上备案价格的时候，如果明显高于楼盘周边地区价格，会被要求说明原因，通过打折、优惠等措施下调后的实际价格也要求公布，使得标高价再打低折扣的手段行不通。

　　卓健良举例说，以往售楼过程中可能出现的情况是，26楼的一套房屋以单价2.1万元售出，而25楼却可能通过一些销售手段，以2.3万元的价格成交。由于成交价格不透明，购房者被蒙在鼓里。新规实施后，购房者对房价一目了然，更容易通过谈判拿到更低的价格。

　　此外，对于“一次性公布全部房源”的要求，上海早有规定，要求新盘总面积不到3万平方米的必须一次性全部开盘。卓健良认为，如果执行到位，新规将挤出不少销售中的猫腻，新盘销售的水分将有所减少。但目前开发商普遍认为，执行难度非常大。

　　由于各个新盘都由其所在区县管辖，核心城区楼盘少而监管机构人力充足，新规更容易执行。加上核心城区关注度大，有标志性意义，监管力度之强可想而知。而在上海的周表地区则是另一番景象，宝山、松江等板块楼盘数目众多，而机构监管人员很少，“根本管不过来”。

　　沪上媒体报道称，细则公布之后，物价部门将对所有楼盘展开宣传、培训和检查工作。最早的在细则公布后就开始检查，其他区县将于新规公布后第二周启动检查。检查的重点是新建商品房，其中徐汇、嘉定、闵行、浦东等地区检查工作量较大。

　　中国房地产信息集团分析师薛建雄认为，“一房一价”是一个阶段性的措施，在短期内会有一些效果。但由于执行难度大，新规持续时间将不会太久。过一段时间监督放松后，开发商可能会自我松绑，政策名存实亡。

　　难以影响房价

　　由于二手房的买卖取决于买卖双方的协议，因此新规影响甚微。有开发商提出，要求在醒目的位置公布房源信息，对二手房是行不通的，掌握大批房源的中介不可能一一列出所有信息。

　　刘争表示，上海的房价上涨并不是由不良开发商哄抬带来的，本质上是由供求关系决定的。此外房源数量上，上海的二手房远远超过一手房，新规仅仅轻微影响一手房的价格，不足以对整体房价产生影响。

　　薛建雄告诉记者，目前上海的房价处于一个焦灼的状态，没有明显的下跌迹象。他预计这一状况将持续到6月份。而到了7月，考虑到宏观经济形势的变化，如果整体降温，房价即有可能出现松动。

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