房价拐点加速逼近 三季度或打破僵持

　　《红周刊》记者 郝宁

　　调控依然没有冷却房地产市场的热度。国家统计局近期数据显示，4月份8成大中城市的房价环比增长，上涨动能并未如预期中回落，政策效果被质疑有递减迹象，而本周地产指数再度下跌1.63%。

　　楼市持续胶着

　　国家统计局数据显示，4月全国70个大中城市中，有56个城市的新建商品房价格环比上涨；从各类城市房价变动情况来看，4月份一线城市新建住宅价格涨幅最大，为0.45%；三线城市涨幅最小，为0.26%；与涨价相对应的是成交量寥寥，买卖双方还在隔空交手。上海易居房地产研究院杨红旭(微博专栏)分析，4月房价涨幅扩大对于调控效果非常不利，若5~6月环比涨幅持续扩大，可能招致进一步的调控政策出台。

　　上市房企4月份销售数据显示，万科、保利地产、金地集团等一线房企销售面积和销售金额增速出现了放缓或下滑。其中，万科销售面积和销售金额仅实现个位数增长，保利销售面积也出现下降，金地集团销售面积和销售额更是双双下滑。这仅仅是全国房地产市场状况的一个缩影。国家统计局日前公布的数据显示，1~4月份全国商品房销售面积和销售额同比增长仅6.3%和13.3%，销售面积累计增速回落了8.6%，其中4月单月的销售面积同比下降10%，环比下降24%。

　　供求比和房企资金链是驱动开发商涨/降房价的动力。通常情况下，供求比(供应面积/销售面积)在0.8~1.2之间属于比较合理的范围，大于1.2则表明市场明显供大于求，这时开发商降价意愿较强。据中原地产分析显示，4月份北京、深圳、成都、杭州的供求比达到2.13、2.4、2.73、2.75。从资金链情况看，2011年一季度房企的资金状况环比出现恶化。从一季报来看，招、保、万、金所持有的现金较年初有小幅波动，保利的货币资金较年初下降了两成。四家公司流动负债较年初均有明显上升，其中保利升幅最大。从持有现金与年内到期债务比率来看，截至2011年一季度末，四家公司的现金偿债能力依然明显好于2008年的市场低谷时期，但相对于今年年初已有所恶化。

　　三季度或打破僵持

　　当前房地产市场患上了史无前例的焦躁症：中央政府房地产调控政策未见放松。开发商死扛不愿意轻易降价，然而在限购、限贷等严厉的调控政策下，购房者降价预期愈加浓厚，于是购房者与开发商陷入激烈的博弈状态。

　　在僵持的敏感阶段，开发商对价格的态度决定了市场走向。在需求受限、开发商资金趋紧的情况下，未来大量的新增供应会选择“低开入市”刺激成交。而事实也确实如此，在僵持数月后，部分开发商试探性的降价也遭遇了购房者的抢购，这意味着市场开始缓慢恢复。只是鉴于此轮调控的严厉程度以及各部委的表态，各方目前仍对楼市调控威力心存忌惮。

　　海通证券认为，在成交受阻、涨价预期减弱的形势下，“三限政策”(限购、限价、限贷)的组合力量有望使后期房价开始松动，但过程不可能一蹴而就。目前楼市调控高压态势未见松动，随着销售和资金压力进一步显现，房企只能通过加大促销力度“以价换量”。业内人士普遍推测，下半年房价下跌是大概率事件，房价拐点或加速逼近。中国房产信息集团研究中心高级经理林波说道，“目前主流房企1~4月份销售业绩的完成度不足全年计划的20%，销售业绩压力将迫使下半年出现较大范围价格松动与折让”。

　　地产股短期反弹无力

　　4月中旬以来，A股市场出现较大幅度下跌。而4月份全国楼市成交量继续萎缩，资金压力越发紧张，再次令地产板块下挫，地产板块估值的降低也进一步释放了调控政策、房企业绩下滑等风险因素。

　　近期部分地产股迎来了阶段性反弹，东兴证券分析称，“目前市场回升和政策面的相对平静利于地产股的表现，且板块具备估值修复行情的条件。”光大证券却认为，这主要是市场面而非基本面因素所致，短期反弹的基础很弱，空间不大且随时会终止，较难获利。

　　券商认为近期可关注一些亮点股：万科负债低，满足股权激励要求的EPS为0.79元，对应PE也仅10.5倍；金地集团目前股价较股权激励行权价低18%，5~6月推盘显著增多；招商地产新管理层上任后发展将提速，5~6月将迎来销售高峰期；金融街长期受益于重点城市核心区域开发的商务地产；首开股份6月新盘将陆续上市，全年销售增长仍可期；华业地产支撑业绩，矿产或提供巨大空间。