央企保障房独门盈利通道:捆绑商业项目套取信贷

　　□财新《新世纪》见习记者 朱以师 记者 李慎 | 文

　　对央企而言，大规模参建保障房，究竟是一个烫手山芋，还是一轮新的机遇？

　　5月初，国资委在网站上挂出通知，要求央企积极参与保障房的开发建设。“中央政府承诺今年建设1000万套保障房，实现难度很大。”一位接近住建部的人士告诉财新《新世纪》记者，今年保障房建设任务下得“太猛、太大”，各地开工和资金情况均不乐观，正因如此，中央高层早有意推动央企进保障房。

　　经过一段时间的探讨和摸索，曾纠结于责任与盈利之间的央企，对保障房的态度也有了微妙的变化。在保障房的“大棒”下，银行也放松了银根，这对央企是大诱惑——以保障房来撬动贷款，可以滚动开发其他类型的商业项目。国资委在下发给央企的文件中已指明方向，“要抓住各地在保障性住房土地供应、投资补助、财政贴息、融资、税费等方面出台优惠政策的机会，将保障性住房与商业性房地产开发有机结合起来。”

　　诱惑不止于此。对央企而言，在棚改、旧改、拆迁安置、单位自建房等各类住房都被纳入到保障房的范畴之后，可能带来一轮新的资源分配与调整机遇。每家央企、国企几乎都坐拥很多工业、仓储或科研用地的土地资源，一旦这些自有土地借保障房之名“盘活”成住宅用地，其效应就不可估量，即使只有十分之一最后变成商业性的住宅用地。不过，伴随而来的将是管理流程、投资风险、分配机制等一连串复杂问题。

　　借保障房撬动信贷

　　五矿置业有限公司总经理田景崎向财新《新世纪》记者证实，早在3月份国务院就曾召开会议研讨保障房建设问题，住建部、国土部、国资委、财政部等相关部委以及多家大型央企均有列席。其后，住建部和国资委还分别召集地产主业央企开会，要求央企积极参与保障房建设。

　　一些央企在3月底就收到了这份名为《关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知》（下称《通知》）的文件。《通知》要求，有关央企要加强与地方政府的沟通，争取支持，在地方政府的领导下，按照市场化运作方式，通过多种途径参与保障房开发建设。

　　“大规模保障房建设肯定离不开央企，这既是社会责任，也是政治任务。”一位不愿具名的央企人士称，目前在建保障房项目多以央企、国企为主。

　　经过一段时间的探讨和摸索，央企发现了更多源于保障房的机遇。比如，保障房“概念扩容”，棚改、旧改、拆迁安置、单位自建房等类型都被地方纳入了保障房范畴，一些央企敏锐地发现了其中的新门道。

　　“棚改、旧改项目大部分实质上还是商业开发，现在用保障房的概念来包装、立项，能够获得优惠政策支持。”全国房地产经理人联合会副秘书长陈宝存告诉财新《新世纪》记者，这种现象在各地非常普遍。由于商品房市场销售低迷，一些开发商不愿亦无力在旧改、棚改项目上先期投入大量资金进行拆迁，因而很多旧改、棚改项目都陷入停顿。在这类项目上，央企也因资源优势而更具议价能力。

　　据知情人士透露，保利地产在3月底接到《通知》后，曾发函至19个城市申请参与保障房建设，目前处于洽谈阶段的有10个城市，其中大部分均为旧城改造项目。

　　以石家庄为例，保利地产在4月敲定了石家庄晋煤金石（原石家庄化肥厂）改造项目，土地规模超过800亩。其中，除了建设金华家园保障房项目，还有约四分之三的地块可能用于商品房项目开发。“如果以保障房项目立项，比较容易争取到信贷支持。四分之一比例的保障房信贷，完全可以通过分期滚动开发模式撬动整个项目。”上述知情人士分析称。

　　事实上，国资委在下发至各央企的《通知》中也明确，“房地产开发企业要抓住各地在保障性住房土地供应、投资补助、财政贴息、融资、税费等方面出台优惠政策的机会，将保障性住房与商业性房地产开发有机结合起来。”

　　对此，田景崎表示，信贷政策对保障房的倾斜，对央企有着足够的诱惑，“在信贷紧缩的背景下，谁能撬动银行贷款，谁就能活得更好。说到底，房地产是资金和土地的游戏。”

　　中国中冶在其年报中也明确房地产发展规划，以保障性住房开发带动商业地产、商品住宅和土地一级开发业务，探索新的开发模式，提高投资回报率。

　　“中冶和中交等基建型央企，更可以大打保障房的牌，因为拆迁安置也纳入保障概念，有助于他们的一级开发业务。”中交房地产集团内部人士告诉财新《新世纪》记者，这有助于地方完成保障房的数字指标，也有利于企业与地方政府的谈判。并且，还可以将拆迁安置的成本纳入土地一级开发总体费用，在土地出让时予以回收，以此保证投资收益。

　　更加隐蔽的路径是土地资源的置换。据一位央企人士分析，按照目前的情形，地方政府确定没有充足的财政资金配套，若要完成保障房建设任务，不管以何种形态呈现，依然跳不出“保障房与商品房用地捆绑配建”的方式。