李季平：一人有680套房凸显调控之难

　　摘要：今年要卖掉多余的房子买股票，中国投资者最坏毛病是哪个贵买哪个，我的一学生在广东东莞买了680套房。

　　据《新快报》5月17日报道，国家发改委特聘研究员、深圳大学金融研究所所长国世平教授深度剖析我国股市楼市语出惊人：今年一定要卖掉多余的房子买股票，中国投资者最坏的一个毛病是哪个贵买哪个，我的一学生在广东东莞买了680套房。他建议投资者今年不要买房，不然很可能会成为最后一棒。

　　本来，这条新闻的亮点是国世平教授对于房地产市场“变盘”的观点，而引起我更大关注的是一个人竟然在广东东莞市购买了680套住房的信息。那么，让我们粗略分析一下这680套住房大约是一个什么样的概念：先说资金，根据公开数据显示，目前东莞市商品房均价为8460元每平米，即使按照每套100平米计算，需用资金5个多亿；再说面积，仍然按照100平米计算，680套房，总计68000平米，建设部曾公布我国人均住房面积为28平米，这680套房，足够2000多人居住；除此以外，此新闻传达给社会公众一个更重要的信息是：在国家连续出台政策打击炒房的大背景下，一些地方的炒房现象仍然相当严重，足见房地产调控之难！到底难在哪里？

　　首先，难就难在决策部门对于拥有多套存量房的态度，在房地产调控当中，是应当与增量房一视同仁还是将存量房放过？因为必须面对的一个客观事实是，拥有680套房的炒房者毕竟是个例，但是，一人通过合法或不合法多种渠道拥有多套房的现象在我国城市中已非常普遍，并且此类群体多属于社会强势阶层，使决策者在制定房地产调控政策时，从利益角度考虑，往往会放过多套存量房对象，各种调控措施只面对增量房。这样的举措导致调控效果大打折扣，比如前段时间重庆、上海出台的房产税试点，就是典型例证。

　　其次，难就难在目前的“限购”政策是临时措施还是应当长期化？前段时间各地出台的“限购”政策，都有明确的截止日期，社会舆论也认为，一些城市出台的“限购”政策仅是临时性质，一旦经济扩张需要即会取消。但一人拥有680套房的事实警示我们：中国这样一个人多地少、土地资源稀缺的国家，能不能够承受人们无限制购房的欲望？别说一人拥有680套房这样的特例，哪怕就是一人拥有数十套房，我们的资源条件能够承受得了吗？一个非常值得思考的现实是：尽管从去年初开始，国家连续出台史上“最严厉”的调控政策，可我们必须承认：直到现在从京津沪广一线城市，到全国其他二三线城市，房价涨势预期仍然十分强劲，这其中炒房需求仍起主导作用。在这样的市场氛围中，假如取消“限购”政策，已经初现的调控效果很可能会前功尽弃。从这个角度看，有学者建议“限购令”向二三线城市延伸，防止一线城市曾经失控的高房价在二三线城市重演，也不无道理。

　　再次，难就难国家政策导向是地方政府继续依赖“土地财政”还是向全面开征常态化的房产税过渡？众所周知，近些年我国的房地产市场弊端丛生，“土地财政”是重要因素。如果一旦土地出让金不搞70年一次征收，地价降低了，必然反映到房屋成本、价格中来。接下来的问题是，“土地财政”收入减少了，这部分的收入以何方式弥补？对此，国际比较通行的做法是实施常态化的房产税，谁拥有的住房越多，向政府纳税越多，这样的话，一人拥有680套房、一人拥有多套房的情况将会改变，因为拥有居住以外的多套房屋意味着要尽向地方政府高额纳税的义务，持有住房的成本会大大提高。

　　说到房地产调控之难，温家宝总理去年2月27日与网民在线交流时曾坦言：“我知道所谓蜗居的滋味，但是我有决心，本届政府任期内能把这件事情管好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位”。我们看到，我国目前房地产调控发展趋势正在向这一目标靠近，希望通过进一步努力，类似一人拥有680套住房这样的新闻逐渐淡出大众视野。