颠覆散售模式 SOHO中国网购作秀

　　本报记者 明鹏 实习生 全韬 发自北京

　　SOHO中国再出“花招”。

　　第一次网上售房舆论热潮尚未退去之际，SOHO中国于5月15日再次网上售房。这次，SOHO推出北京三里屯SOHO、银河SOHO等项目15套房源，外加前门大街1套商铺出租，16次竞价11次被秒杀，总成交超过1.36亿元。

　　在北京网购作秀的同时，SOHO也忙着在上海市场攻城略地。5月6日，SOHO中国宣布以32亿元收购上海新世界长宁商业中心，在收购完成后正式命名为“SOHO中山广场”。据了解，这是两年内SOHO中国进军上海市场的第七次收购，也是总额最高的一次。

　　SOHO中国南征北战之际，其“散售”模式的弊病也日益凸显。全国房地产经纪人联盟副秘书长陈宝存向时代周报记者表示，散售模式在早期可以帮SOHO中国迅速回笼资金，但在后期，散售模式面临不好管理等弊病。

　　南北战术迥异

　　在北京市场，SOHO中国第二次推出网购。

　　SOHO中国内部人士向时代周报记者表示，这次网购的房子来自银河SOHO、朝阳门SOHO、三里屯SOHO、SOHO公馆。写字楼、公寓、商铺分别为4套、5套、6套，合计15套房源，此外，还有1套前门大街商铺网上拍卖出租。

　　据了解，本次网上销售共有1561人报名注册，132人缴纳保证金参与竞买，16次竞价中出现11次秒杀。房子成交总额超过1.36亿元。从竞价过程来看，商铺、写字楼全部被秒杀，其中银河SOHO51105写字楼秒杀时间仅为5秒。购房者对住宅产品的热情则较之大减，5套住宅交易时间均超过30分钟，成交价均没有达到最高限价，合计交易额为最高限价的75%。

　　SOHO中国董事长潘石屹(微博专栏)表示：“争取能够达到所有的房子都放到网上去销售。”中投顾问房地产行业研究院韩长吉向时代周报记者表示，网上售房作为新兴事物，我们应该对其进行鼓励，但是在我国监管空白、维权难的现状来看，网上售房的做法还不能全面推广。

　　网上售房对于SOHO中国不仅是一种营销模式，在某种意义上还是市场调研。SOHO中国董事长潘石屹声称：“从这次公开的网上售房，很清楚地看到今年以来政府实施的限购政策对住宅市场的影响非常大。这进一步明确和坚定了我们对市场的判断，我们会坚持在北京和上海繁华地段开发商业地产的长期战略。”

　　如潘石屹所言，SOHO中国的业务重点在北京、上海，事实上，其业务也仅布局这两个城市。韩长吉表示，北京、上海作为我国的行政、金融中心，商业地产市场份额非常大，SOHO中国深耕细作更符合其市场定位。

　　据SOHO中国财报显示，SOHO中国在北京CBD核心地带总计开发面积超过百万平方米，而上海市场的第一个项目东海广场2010年才进入销售。为迅速深耕上海市场，SOHO中国两年内7度以收购手法获得项目。

　　SOHO中国内部人士向时代周报记者表示，此次收购SOHO中山广场项目延续了SOHO中国的一贯战略，即聚焦北京及上海城市中心、交通发达的黄金地段的商业物业项目。陈宝存向时代周报记者表示，上海CBD地段几乎没有土地可在招拍挂市场出卖，SOHO中国只有通过收购获得。

　　散售模式遭质疑

　　SOHO中国南征北战之际，其“散售”模式的弊病日益凸显，也是潘石屹不得不去考虑的问题。

　　潘石屹曾把大楼比喻成西瓜，切开来卖，能买得起的人就会呈几何数增长。介于此，潘石屹选择把销售模式定位为散售。韩长吉认为，“散售模式”通过扩大销售对象，提高其销售效率，能够促使企业经营保持高效资金回笼率，企业资金链保持稳健；其次，“散售模式”可以让部分资金困难的房地产企业进行自救，加速资金回笼，让企业回归正轨。

　　然而，散售模式的弊端也日渐显示出来。由于SOHO中国的运营价值链的不完整，只销售不管理使其埋下了隐患。如三里屯SOHO、SOHO尚都、建外SOHO就曾因为退租和物业管理纠纷而使SOHO的散售模式饱受质疑。

　　SOHO中国的商业模式使“SOHO中国—小业主—商户”形成了利益链。从现有的模式来看，开发商对产业链下游利益严重透支。开发商往往将商铺以天价卖给小业主，小业主再以高租金租给租户。租户经营商铺达不到预期利润时，就会选择退租。小业主的利益受损，自然会影响到SOHO中国的品牌。

　　SOHO中国为解决这一难题，开始采取“统一运营、统一管理”的策略。理论上，SOHO中国将商铺散售之后，已丧失了商铺的支配权，使得统一的定位、规划、招商、运营无法实施。事实上，SOHO中国旗下诸多商铺上演“空城计”，也证明“统一运营、统一管理”只是一句空话。

　　世联地产市场研究部总监王海斌认为，散售模式还有另一弊病。做商业地产往往要动用资金巨大，往往要借助于信托、基金来完成。“散售之后，想再成立信托或基金，则意味着要和每一家商户去谈判，其间谈判成本难计算，达成统一的共识更是渺茫。”

　　另一边厢，潘石屹表示将要加大物业的持有比例，预示着SOHO中国的“散售模式”也正在转型。