香河圈地 万科冤不冤

　　香河圈地事件不断发酵，万科也被牵扯其中，聚焦程度甚至高于事件主角香河当地官员。因为使用了当地政府违规流转的村民土地，已经售出大量房源的欢庆城项目被地方政府要求退房退购。

　　按照万科方面的表态，这是一起重大“冤案”：自己严格按照招拍挂程序行事，并没有什么黑幕。

　　的确，土地性质有问题是地方政府造成的，为什么出了问题却让企业来承担损失？从这个角度来看，万科似乎与购房者、当地村民一样，是受害者。

　　但追根溯源，万科与合作伙伴五矿在拿地过程中，虽然在程序上完全合法，但客观上，这在一定程度上鼓励了地方政府的作恶。作为一个以“阳光透明”为企业价值观的行业领袖，一个寄托了社会大众信任的领导性公司，我们希望万科对自己的要求不仅仅是“合法”。

　　土地订购模式

　　类似北京这样的大都市，市区土地不是开发殆尽就是待高价而沽，开发商的目光开始转移到大都市行政区划之外的乡村，譬如属于河北省的香河县，此次涉案的楼盘北京欢庆城距国贸大厦仅45公里。这样的时空距离已经与北五环差不多了，但两地的土地价格相差10倍！

　　香河县似乎第一次恍然大悟：原来自己也在“天子脚下”。但地方政府面临的一大难题是，按照现有严格的土地管理法规和规划，香河并没有大批量的土地可以合法开发房地产；第二个难题是地方政府也没有财力支付巨额的拆迁征收成本。

　　10倍的利润自然促使地方政府与开发商一拍即合，一个先订购，再圈地，最后“偷梁换柱”的土地订购模式成型了。

　　根据《第一财经（)日报》的报道，让我们回顾一下几个关键时点：

　　2010年1月8日，五矿建设集团、北京万科集团、河北建设集团即与香河县政府签约，三集团将在香河县联手打造生态型新市镇。这一被冠以新农村建设的项目即位于蒋辛屯镇境内。

　　2010年3月1日，蒋辛屯镇包片干部带队，村两委班子两路人马开始挨家走访，督促村民流转土地，签订流转协议。

　　政府承诺土地流转19年以后农民如果愿意种地，恢复地貌，还给老百姓种地，并没有明确告知老百姓流转的土地是用于农业开发还是用于商业开发。3月8日，村民与村委会签订了《香河县农村土地承包经营流转合同书》。

　　2010年7月，万科新增项目情况简报显示，万科和五矿建设在廊坊香河新拿一处地块，占地面积约26.5万平方米。9月新增项目情况简报显示，再拿一处地块，占地面积约28.1万平方米。

　　值得注意的是，这两块地都是以当地政府招标的底价获得。粗略计算，楼面地价600元/平方米左右。随后欢庆城以业内羡慕的速度于2011年3月开盘，售价在每平方米万元左右。

　　更高的社会责任

　　按照传统的社会责任理论，“企业社会责任就是指企业在谋求股东利润最大化之外所负有的维护和增进社会利益的义务。

　　许多大企业包括跨国公司，一方面对自身行为会严格审查要求一定合法合规，积极参加彰显自身社会责任的社会活动；另一方面把危险的“脏活”交给合作伙伴去做，比如行贿，比如带着血汗的采掘和生产流程。此类案例已经屡见不鲜。

　　但从富士康血汗工厂事件开始，企业的社会责任范围已经扩展到上下游合作伙伴的行为控制。苹果因为将产品交由富士康代工，被认为是鼓励作恶，在欧美多国遭到消费者广泛抵制。苹果被迫向富士康派出调查人员，并表示会督促合作伙伴提高员工待遇。跨国公司通过第三方代理公司行贿的案件，也多次被侦破，难逃罪责。

　　我们希望万科对社会责任的理解，不仅仅停留在“合法”和社会贡献；更希望万科理解公众普遍要求的社会道德和价值观，在肮脏的中国房地产市场，展现一片真正的净土。