辉立证券：保利地产于二线城市主导销售

辉立证券 陈耕

　　2010年保利地产实现销售额人民币114亿元，二线城市在总销售面积和总销售额的占比分别为76%和65%，处于主导地位。2011年前四个月，公司的销售仅占低于预期，公司全年180亿的销售目标可能面临下调。

　　我们预计，保利香港在2011年的净利润将达18.6亿港元，每股收益达0.54港元。鉴于目前房地产调控的严峻性以及保利香港较进取的发展态势，我们给予保利香港“持有”的评级，12个月目标价为5.13港元，相当于2011预期业绩的9.5倍市盈率。

　　二线城市主导销售

　　2010年保利香港共销售物业面积143万平方米，实现销售额人民币114亿，平均销售价格7988元/平方米。保利香港的销售专案共涉及包括上海、广州、武汉、贵阳、南宁、重庆、昆明、哈尔滨、惠州在内9个城市，其中二线城市的销售占据主导地位。

　　武汉、贵阳、南宁、重庆、昆明、哈尔滨、惠州等7个二线城市的共16个专案共销售物业面积108万平方米,实现销售额人民币72.3亿，在总销售面积和总销售额的占比分别为76%和65%，平均销售价格为6676元/平方米。而一线城市如上海和广州的6个在售专案，销售物业面积34.4万平方米，销售额达39.9亿元，销售均价为11600元/平方米。

　　年度销售目标可能下调

　　今年1-4月，保利香港的合同销售额为32亿人民币，仅占全年目标18%，远低于行业平均的26%的完成比例。我们认为，公司的在售量较大（价值350亿），未来几个月将面临供应量上升而需求受限的情况，预计销售进度难达管理层预期，全年180亿的销售目标可能下调，而整体销售均价则有望有5%的升幅。

　　投资物业收入平稳增长

　　保利香港具有相当规模的投资物业，资产质量好，维持了较好的出租率。2010年末，公司持有投资物业面积34.9万平方米，其中包括三个写字楼、两个酒店、一个综合物业和一个高级住宅，2010年相关收入达3.9亿元。湖北和贵州的两间五星级酒店，从2011年将每年为公司提供超过1亿元的营业收入。

　　财务稳健

　　保利香港的财务状况保持稳定，为其销售额的扩张奠定财务基础。2010年末，公司的资产负债率为68%，较2009上升了10个点，而净负债权益比率上升至65%，财务风险可控。截止2010年末，保利香港的债务总额为298亿港元，按照到期日划分，一年以内、一至两年、两年至五年以及五年以上的债务占比分别为32%、28%、33%和7%。在紧缩的货币政策之下，2011年公司的财务成本预计有所上升，财务成本率将达7.5%左右。

　　风险

　　销售额显著低于预期。

　　估值

　　我们预计，保利香港在2011年的净利润将达18.6亿港元，每股收益达0.54港元。鉴于目前房地产调控的严峻性以及保利香港较进取的发展态势，我们给予保利香港“持有”的评级，12个月目标价为5.13港元，相当于2011预期业绩的9.5倍市盈率。