京沪争霸高端商用物业市场

　　陈哲

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　　2011-05-30

　　陈哲

　　中国的商业物业市场越来越受到投资者的关注，过去10年，其投资额年均增幅达25%。过去8年累计投资达到了2.3万亿元。在最近两年住宅受到调控的背景下，商用物业俨然成为房产市场焦点。

　　今年一季度，中国大宗商业物业交易基本被京沪两地瓜分，例如中国五矿集团收购北京第五广场、APL以44亿元人民币收购上海世纪商贸广场、中国上海ARA出资11.6亿人民币从资本策略地产有限公司手中购买了上海盛邦国际大厦。据悉，两地均有更多的商业物业交易正在洽谈中。

　　仲量联行此前发布的结果显示，一季度京沪两地商业地产市场火爆，北京甲级写字楼租金继续急升，平均租金已经突破2008年本轮金融危机爆发之前的最高水平；上海浦西当季环比涨幅继去年第四季度创2005年第一季度以来新高之后再次刷新纪录。作为国内标杆，京沪市场在商业物业上的新一轮竞争大幕已然拉开。

　　北京或成高端商业龙头

　　零售额的增长预期是衡量本地市场商业物业未来发展需求的一项重要指标，也是反映市场吸引力的一个很有用的指标。根据戴德梁行的调研，未来4年，一些国内一线城市零售额的增长会依然保持强劲的势头。北京在该榜单上位于18个城市之首，今后4年的年均增长率为 11.4%。

　　北京的零售商铺市场引人注目的理由很简单。2009年，当地零售商品总额方面居全国之首，达5310亿元。发达的交通设施为旅游和商务出行带来了方便，同时也是北京成为零售市场佼佼者的一个重要因素。

　　据统计，北京拥有51.9万平方米的高端零售营业面积，包括新光天地、东方广场、国贸中心和金融街购物中心等。众多高端项目均位于CBD地区、西单和王府井。目前，绝大多数奢侈品牌都在北京设立了经营场所，其中很多都开设了多家门店。

　　这些商业物业中心的表现非常强劲，其中高端商场的平均承租率保持在97%左右，底层租金平均净要价为49元/平方米/天。由于绝大多数业主都希望将自己的项目定位在高端市场，因此都倾向于采用降低租金或提供免租期或装修补贴等优惠手段来吸引奢侈品牌。

　　戴德梁行预计，未来4年会有高增长的其他市场还有天津、重庆和深圳。而老牌商业中心上海，在这项指标中只排到第七位。

　　一位正在参与上海某酒店式公寓交易的人士说，由于市场成熟时间较早，供投资者交易的物业资产相对有限。一些优质核心资产项目，如上海的新茂大厦和高腾大厦等，在近期反复数次交易的过程中，资产价格不断上升而资本化率持续压缩下降，投资增长性受到了明显的影响。

　　戴德梁行此项针对商业物业未来发展前景的调研，还将地区富裕水平、商机和市场氛围作为重要指标之一。杭州因为人均零售消费额领先全国而名列地区富裕水平榜的首位，而人均零售面积最小的成都，被认为拥有中国最大的商业物业发展空间。

　　老牌中心上海后劲十足

　　虽然上海因为既有发达的商业物业市场，在增长性方面仅列全国第七，但分析人士认为，其市场吸引力仍然使得这座城市将在今后的商业物业市场上保持很好的竞争力。评价市场吸引力指标的要素包括，市场层次、新增供应的威胁以及政府政策变化等。

　　戴德梁行华东区研究部主管Shaun　Brodie说，上海能够成为最具吸引力的市场有多个原因。首先，在核心城区可供商业开发的土地非常稀缺。其次，如果将这类地区的土地在公开市场上拍卖，只能吸引到少数有足够财力的开发商购买土地并应付高昂的居民安置成本。

　　中房信分析师薛建雄亦认为，高端商业物业供应不足将是该市场未来中长期发展的一个普遍现象。

　　“上海的地铁网络还在不断向郊区和更远的地方扩展。开发商和投资者自然不会放过这种机会，地铁站附近已有很多大型商业项目正在兴建。”Shaun　Brodie说。

　　上海的高端零售物业市场较为成熟，而且大量高端品牌已经在该市全面铺开。底层租金平均净要价目前为53元/平方米/天，承租率达94%。其主要的高端购物中心项目有恒隆广场、中信广场、上海国金中心商场、香港广场以及港汇广场。

　　目前，该市高端商场营业面积总存量约为47万平方米，品牌入驻率极高，且主要分布在5个中心市区。戴德梁行预计，未来会出现更多的新增供应和新项目，如上海环贸广场、越洋广场、嘉里中心和上海北部。“鉴于消费需求强劲，我们相信租金还会继续上涨，但由于有新增供应的预期，所以承租率会略显疲软。”Shaun　Brodie说。