供需终现逆转楼市悄然变局

　　李文龙

　　记者李文龙不知不觉中，楼市格局在空前严厉的调控氛围中悄然演变。

　　据北京市房地产交易管理网的数据统计，截至5月24日，北京可售期房住宅套数为65561套，未签约现房住宅套数为34724套，住宅库存量合计达100285套。

　　库存的大幅增加显示出一边是成交量在政策高压下继续下行，一边是市场住房供应量并没有下降，楼市调控的效果正在发酵，供需矛盾已经大为缓解。这正倒逼开发商在开盘时作出一定让步，定价开始趋于理性。在北京，许多项目给出了较诱人的优惠。位于西四环的中堂最大折扣达到92折，房山、密云等郊县的永兴园、柏林山水楼盘大多也给出了94-96折不等的优惠。据搜狐焦点网购房中心统计，5月份的北京楼市打折项目达到70多个。

　　以去年4月出台楼市新政为标志，这一轮旷日持久的楼市调控中，政府几乎对涉及房地产业的每个环节进行了整修和规范，甚至动用了限购、限贷等行政性手段，来锁住野马脱缰般的房价。保障性住房的大兴修建使得楼市供应结构逐步改善，楼市在起起落落中开始回归理性。

　　二手房市场是整个楼市的晴雨表。一般而言，在涨价周期里二手房业主会唯开发商马首是瞻，但在回调周期里却对市场更为敏感，调整的时间会早于商品房市场。超乎许多人预期的政策严厉程度让投资者意识到，楼市里的获利空间已经不大，不少投资者已经开始撤离楼市，寻找其它投资渠道。

　　“许多手中有多套住房的业主售房心态开始迫切，希望资金能够落袋为安。”北京21世纪不动产方庄店的一位中介人员说，“购房者的议价能力明显增强，方庄地区的二手房平均成交价比去年低了近5万元。”伟业我爱我家市场研究院的统计数据显示，2010年北京二手房市场供求比达到1:3.35，但到今年5月份，这一比率下降到了1:2.85，表明二手房价下行压力加大。

　　然而，市场上仍不乏刚性需求和潜在购房者，而房价没有调整到位是造成成交量下滑的主要原因。家住北京方庄地区的朱女士出售一套小户型公寓，总价以低于市场均价5万元挂牌后，电话被中介打爆，短短两天内就接待了5批看房客，在一周内就被一位为儿子置业的客户买走。

　　有不少业界专家认为，当前住房的价格弹性仍比较大，目前的降价楼盘还只是零星的“点”，如果出现大面积降价，整体房价回落到购房者的心理价位即会激发出市场的潜在需求，许多持币待购的购房者将会结束观望，势必会供销两旺。

　　中金公司的一份研究报告认为，4月份以来各城市楼市库存去化月数已经接近或超过了2010年全年高点，这意味着楼盘销售去化率并不尽如人意，同时开发投资数据还维持高位增长，楼市将开始进入去库存时代。而随着开发商资金状况持续恶化，即使延迟推盘也只会拉长行业调整时间，很难再博弈到市场反转。因此该研究报告判断，随着供应放量，房价调整会在二季度末、三季度初出现。

　　一切似乎都朝着有利于购房者的方向演变。但不少业内人士提醒，政策层面目前进入一个空白期和观察期，要警惕开发商、中介等市场主体“上有政策、下有对策”，尤其是地方政府对于调控措施要执行到位，缩短楼市调整的时间。

　　由于购房需求依然强劲，住房买卖里仍然存在着许多打“擦边球”的情况。在广州等地限购令实施后，不少市民通过把住宅房产赠与子女或者父母的办法来获得购房资格。一名江苏的购房者告诉记者，由于外地人在京购房被严格限定需出具连续5年以上在本市缴纳社会保险及个人所得税纳税证明，他实际上没有购房资格，但是在中介的运作下，买卖双方可以进行公证，等待调控松动后再办理过户，如果不能过户就再转手倒卖。

　　据了解，这种“擦边球”多出现在“商改住”的公寓类项目中。针对调控中的空白区，近日北京市住建委等五部门联合出台了《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》，规定自6月1日起，商业、办公类项目将不得设计成住宅的格局出售。这意味着，“限购”将会得到更为彻底有效的执行。

　　由此可以看出，开发商、中介等卖方群体尚未明显让步，仍寄希望于调控政策能够松动。“2003年以来的楼市调控史表明，每次市场调整，时间不长、幅度不大。多数开发商仍坚信这一点，所以不急于降价出货。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭(微博专栏)表示，为了应对调控政策，部分开发商采取了防御战术。

　　不过，普通购房者希望这只是开发商的一厢情愿。这一轮政府调控的决心空前坚决，打破买卖双方的博弈僵局，这是老百姓所盼望看到的。