土地财政“缩水”或掣肘楼市调控

　　本报记者 晏琴报道

　　在楼市调控的重压之下，面临资金饥渴的不仅仅是开发商，地方政府的日子也同样不好过。

　　据北京市土地整理储备中心最新数据统计，2011年1-5月（截至5月24日），北京市通过“招拍挂”出让土地的总收入为250.61亿元，同比锐减59.2%。其中，住宅类用地的成交额同比大幅下降84%。

　　不仅仅是北京，其他地区也出现了类似的情况：今年1至4月，上海市成交235幅土地，土地总价款375亿元，同比下降32%；杭州方面，前4个月，杭州出让的住宅用地一共28幅，成交总额123.31亿元，不及杭州去年同期的2/3……

　　“如果前几个月的这种成交趋势得以继续，京沪杭等地今年土地出让金的收入将比去年大幅减少30%至60%。”刀客地产顾问机构董事长、资深房地产专家谢逸枫对《中国产经新闻》记者表示，今年以来，各地土地市场底价成交甚至流拍的消息屡屡见诸报端，开发商购地热情降温，底价成交地块大增。

　　在观察者们看来，地方政府今年土地财政收入骤减，与往年相比可谓“冰火两重天”。土地财政大幅减少对地方政府来说是一个重大的“利空”。因为这不但将加剧地方债务的负担，还有可能无法完成戴着问责“紧箍咒”的各项建设任务。比如今年必须完成的1000万套保障房建设共需资金1.4万亿元，而中央的配套资金仅为2000亿元左右，其余的1.2万亿需要地方自筹等。在此背景下，他们担心，土地财政收入的大幅“缩水”可能会演变成未来楼市调控的压力。

　　“目前，地方政府收入的主要来源有3块，一是税收，二是土地出让金，三是以土地等资产为抵押的银行贷款。而这3块都和房地产业密不可分。”谢逸枫指出，房地产“绑架”地方政府的判断并不为过，而楼市调控带来的地方收入的锐减也将是不争的事实。

　　广州经纬行研究中心主任曾英杰进一步指出，对于部分城市而言，土地财政收入的占比较高，此前严厉的政策导致土地收入大幅减少，为了保证收入的持续性，可能会在政策的施行上有所放松。

　　“多年来，过于依赖房地产来提高财政收入、拉动经济增长的地方政府，乐于看到甚至想方设法推高地价上涨，对中央的调控政策执行不到位，甚至变着法子化解，直接或变相托市，放纵或推高房价，地价持续快速大幅上涨，这是高层多次调控楼市却一直难见成效的重要原因。”全国房地产经理人联盟常务理事陈真诚对《中国产经新闻》记者表示，与中央政府着眼全局利益不同，地方政府在对上级负责的同时，也要兼顾地方财政收入和GDP增长。在这样的背景下，一些地方政府就可能敢于消极对待“新国八条”政策和国务院的要求等，不落实执行、继续试图化解调控政策，托抬未来房价预期。

　　陈真诚认为，作为房地产市场的源头，土地市场或将成为强化政策落实的下一发力点。

　　事实上，住建部方面已透露，国务院以及有关部级仍有相关的政策会推出，而主要针对的目标将转向土地出让政策、开发商拿地门槛等。

　　“在目前土地财政面临变局的情况下，地方政府转变观念，从对土地财政‘依赖症’中解脱出来。”中国社会科学院经济研究所李长安(微博专栏)指出，要解决这些问题，除了按照财权事权对等的原则加快财税体制改革、加大中央政府的转移支付以及培养房产税、资源税等稳定税源外，更重要的还在于必须加快政府职能的转变，从建设型、投资型政府向公共服务型政府转变，尽量将市场能够解决的问题重新还给市场，专注于当好“裁判员”而非“运动员”。