重庆地票调查：退出宅基地 农民受损

　　重庆低调践行土地新政，创造性盘活了城乡建设用地，但实行初期也暴露出一些问题。

　　与成都“地票”试行后遭叫停、整理后卷土重来的命运相比，重庆“地票”新政自2008年推行至今，一路低调前行30余月。

　　2011年5月中下旬，中国经济时报记者前往重庆，深入调查采访“中国地票第一村”——孔目村，以及李市镇政府土地官员、江津区政府旗下的惠农公司、重庆市农村土地交易、购买地票的多家企业，从地票的生产环节——复垦、验收，到地票的交易，最后是地票的落地使用，进行了全面了解。

　　本报多方调查采访发现，重庆先行试验的地票制度，探索出一条解决城镇化建设中建设用地日益紧张的新路子，同时也盘活了农村闲置和废弃的集体建设用地，得到一部分村民的拥护 。

　　但调查同时也发现，重庆在摸索这种新型土地流转模式过程中，存在着一些诸如操作不透明、农民不了解政策、补偿过低，政策不完善等诸多问题。

　　本报报道文章所指的“地票”即是在重庆市农村土地交易所进行交易的“包括农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地，经过复垦并经土地管理部门严格验收后产生的指标”，简单说是指农村集体建设用地的流转指标。

　　本报此次刊发的调查文章只针对地票交易前的两个环节即复垦和验收中的情况与存在的相关问题。在后续报道中，本报将继续刊发地票使用环节中的情况及存在的问题。

　　重庆首创地票模式

　　“以‘先补后占’替代‘先征后补’的用地模式，可有效防止现有征地模式‘占地在先是刚性的，造地在后是柔性的、时间和质量不能保证’的弊端；农村集体建设用地与城市建设用地的远距离、大范围置换，利用级差土地收益提升农村特别是偏远地区的土地价值，实现了城市反哺农村、发达地区支持落后地区；实现城乡建设用地增减挂钩，建立城乡统一的土地市场，带动农村要素市场的发育，有利促进资本、技术等其他要素市场建设；农村通过地票交易增加收入，提高进入城市生活和发展的能力；利用市场机制优化了农用地、建设用地的空间布局。”——这是地票交易设立初期所构想的意义所在。

　　2008年12月6日，地票首场拍卖会上，第一张地票——08001号300亩指标由民营企业重庆玉豪龙实业（集团）有限公司以2560万元竞得，高出起拍价1280万元，增幅达100%。

　　自此，重庆在全国首创了一种土地市场化交易模式——地票。本报记者从重庆农村土地交易所获悉，从2008年12月开始，重庆市地票交易的频率和规模逐年增多，2008年只有四宗土地权流转，而进入2011年，便有上百宗土地权交易。

　　重庆农村土地交易所，则是重庆推行地票市场化交易的唯一平台。在这里，农民腾退出来的宅基地等集体建设用地指标，被需要城镇建设用地指标的单位或企业通过竞拍的方式获得，成功竞拍者便获得用地指标。

　　重庆农村土地交易所注册资本5000万元人民币，由重庆市政府出资，为市国土房管局直属的副局级事业单位，按照政企分开的原则和现代企业制度的要求，进行规范的公司法人治理，履行重庆市政府赋予的相关职能。

　　关于重庆农村交易所的成立，本报记者从有关部门获知，重庆市国土房管局向重庆市政府申请成立重庆农村土地交易所（渝国土房管文［2008］310号）。2008年10月，重庆市人民政府批复并批准成立农村土地交易所。12月4日，重庆农村土地交易所正式成立。成立后，重庆市政府颁布一系列配套的政策和其他规定措施：诸如《重庆市人民政府关于统筹城乡户籍改革的意见》（渝府发［2010］78号）；《重庆市户籍制度改革农村土地退出与利用办法（试行）的通知》（渝府发［2010］203号）。

　　国务院2009年1月26日颁布《关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见》（国发［2009］3号），第九条“积极推进改革试验，建立统筹城乡发展体制”中提到“设立重庆农村土地交易所，开展土地实物交易和指标交易试验，逐步建立城乡统一的建设用地市场，通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，率先探索完善配套政策法规”。

　　2008年12月，重庆市人民政府发布《关于印发重庆农村土地交易所管理的暂行办法的通知》（渝府发［2008］127号），从实物交易、指标交易和权益保障等方面做了规定。

　　该交易所的主要职能，一是组织‘建设用地挂钩指标’交易、农村集体土地流转等交易活动，提供交易场所及设施，维护交易各方合法权益，提供信息和咨询服务；二是依法审查交易主体的资格和交易条件及交易行为的规范性和合法性，对符合条件并且完成交易的事项出具交易凭证；三是建立和健全管理制度，实行规范的自律性管理，接受国土、农业、林业、水利、财政、税务、纪检、国资、审计等机构或部门监督；四是定期向重庆农村土地交易监督管理委员会报告农村土地流转情况和重大流转情况；五是承担市政府及有关部门交办或委托的其他任务。

　　地票如何在重庆农村土地交易所运作？该所办公室一位工作人员告诉记者，地票的运行分为四步程序：第一步复垦，将闲置的农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地进行专业复垦；第二步验收，经土地管理部门会同农业部门严格验收后，腾出的建设用地指标，作为地票的来源；第三步是交易，地票通过农村土地交易所公开拍卖交易；第四步使用，地票在城市落地使用时，必须符合土地利用总体规划和城乡总体规划，办理征收专用手续，完成对农民的补偿安置，征为国有土地后，通过“招拍挂”等法定程序取得城市国有建设用地使用权。