纽约买房：不仅仅是富人天堂 政策留住中产阶级

　　特别值得一提的是纽约的“租金控制及稳定”政策，把中产阶级长期留在这座城市里，使纽约不至于仅仅是富人的天堂

　　文/艾明德(Adam Minter)(美国)

　　尽管人们常常把上海和纽约做各种类比，但在纽约买房，和上海的情况却完全不同。

　　我的两个好朋友刚刚在纽约曼哈顿的“华盛顿高地”(Washington Heights)社区买了平生第一套两居室的房子。

　　两个朋友都是35岁左右，男方是个律师，女方在大学做行政工作。曼哈顿是纽约地价最贵的区域，其面积很大，华盛顿高地又是曼哈顿位置较偏的一个社区，从那里乘地铁去城市中心的时代广场约需要40分钟。华盛顿高地空气比城里要好，居民一般年纪较大、受教育程度较好。

　　这套房子，朋友夫妇共花了55万美元(约合375万人民币)，首付30%，除了两个卧室以外，客厅和厨房都宽敞，还有一个卫生间。相当于北京100多平方米的房子。

　　当然，这还是在华盛顿高地。如果是在曼哈顿最好的地段，没有100万美元是很难买到一套公寓房的。在一些中国人都耳熟能详的地段，比如中央公园附近的上东区，房子就更贵了，基本没有在300万美元以下的。布鲁克林和皇后区要便宜一点，大约是曼哈顿价格的一半左右。

　　这些都还是纽约的传统市区。现在越来越多的人搬到离市区越来越远的地方，比如以前的工业区。

　　从历史来看，纽约市是美国极少数的在经济危机中楼市不跌的城市之一。21世纪前5年纽约楼价因为华尔街繁荣带来的增长值一直保持到今天，其原因很多，比如这里富豪家族云集、华尔街依然健康运转、国际买家仍然青睐曼哈顿。在我看来，上海的中心城区也有类似的一些特质，尽管上海和纽约楼市区别很大。

　　大部分纽约人、特别是年轻人其实根本不考虑买房，只是租房。能够买房的人当中，一部分是家族出钱，这些人一般在20多岁就买了；如果是成功的律师和华尔街金融人士，而且是其中特别善于攒钱、工作报酬又相当好的，才有机会在“奔三”或者30出头的时候买套房。

　　但大部分纽约年轻人基本上从来都不考虑买房的事。如果薪水不错，在付掉房租之外，他们会考虑找一些更好的方法投资理财，而不是把钱放进过于高昂的纽约楼市。他们更关心的，是找一套租金性价比高的公寓。纽约有法律限制公寓租金每年的上涨幅度，所以如果足够幸运，可以以低于市场价很多的租金在一套公寓里住很长时间。

　　如果你跟纽约人说，结婚需要买房，大部分会觉得你很奇怪---如果是那样的话，大部分纽约人都要打光棍了！房价太贵，租赁房源又相当充足，所以根本不必想什么买房才能结婚的事。许多纽约的年轻夫妇更愿意先攒钱，以后去纽约以外的地方买个更大的房子。

　　这里特别值得一提的是纽约的“租金控制及稳定”政策。自上世纪70年代初，纽约市就通过法律，通过控制和稳定租金来保护一部分租客。起初，这项措施是为了防止一些老年居民因为房租上涨过快被迫搬出租住的公寓。后来，政策也开始保护更年轻的中产阶级，把他们长期留在这座城市里，使纽约不致于仅仅是富人的天堂。

　　具体的措施很繁杂，简单说来，如果某座公寓被“租金控制”或“稳定”了，每年的租金只能以非常小的比例上涨。因此，在纽约，你会在一些非常昂贵的地段看到一些租金奇低的房子。但如果租客的年收入超过了一定数额(一般是17.5万美元)，这个保护措施就自动取消，租金回复到市场价。

　　这项政策导致的结果是，不少居民强烈愿意在一间公寓里租住很多年，而并不热衷于买房。我认识一对在纽约格林威治村一套公寓里居住了40年的老夫妇，房子市价已达300万美元，但租金仍然是上世纪70年代的水平！这真是个划算的买卖，不过他们的房东一定快疯了。

　　几十年来，这个项目的规模有所缩小，但直到现在，纽约仍然有接近100万套公寓是处于“租金控制及稳定”政策保护之下的。

　　(作者为美国《大西洋月刊》驻沪记者，本刊记者戴闻名采访整理)