海通国际：香港地产楼价可上升 建议增持两股

　　海通国际

　　香港楼价于过去两年急升46%，促使政府推出一连串措施务求令楼市降温，包括加快私人住宅楼宇的土地供应，以及于2010年开征额外印花税以遏止短期炒卖。虽然短线炒家和持货能力较弱的投资者已被挤出市场，但楼价升势不退。根据政府土地注册处的资料，即使在政府开征额外印花税后，自2010年12月起二手楼价仍升9%。

　　我们相信炒卖活动并非楼价上升的主因，因根据物业代理公司中原地产的资料，于过去两年，俗称“摸货”、即以确认人身份转让的二手私人住宅单位的每月销售量仅占总成交量约0.6-2.5%。我们认为，利率持续低企、目前住宅单位供应紧张、经济形势稳健，以及人民币持续升值从而激发内地买家的购买力，才是稳固支撑房屋基础需求的因素。

　　以香港银行同业拆息(HIBOR)为基准的按揭利率于5月中再进一步上调，部份银行的利率更调高至HIBOR+2.0%，然而，实质借贷成本仍仅为2.2%的极低水平。美国经济及其劳动市场的复苏速度缓慢，HIBOR跃升的机会不大，H按利率进一步上升的可能性似乎有限。同时，按揭贷款在历史上的违约率较商业贷款低而被视为较高质素，但按揭借款人所支付的利率已与商业借款人所支付者相若(即HIBOR+200个基点)，因此HIBOR于今年的息差扩大幅度未必会超过50个基点。

　　香港政府一直致力令楼价保持稳定，我们认为加快住宅土地供应的方向正确。此举可向市场显示政府正主动促进地产业长远健康发展。然而，由于建筑工程需时，住宅单位供应最快于2013年方会增加，故此增加土地供应于此段期间对于遏止楼价上升的作用不大。

　　此外，以高价拍卖土地可能会即时推高邻近地区的楼价。政府在本月拍卖3幅地皮，成交价均达市场预期上限。当出现高价卖地结果后，发展商随即开始把同区未售存货的售价上调5-10%。

　　香港物业市场，尤其是豪宅部份一直是富裕的内地人钟情的目标，此类买家未必需取得本地银行融资。由于人民币兑港元升值，使香港物业较内地便宜且属较佳投资选择，尤其是考虑到国内收紧调控，我们相信内地买家已成为高端住宅楼价自2010年起上升18%的主因之一。自2008年起，人民币兑港元已升值12%，且预料升势将延续至2012年，香港住宅物业被视为保值的另类选择，进一步刺激内地人对香港住宅物业的胃纳。

　　尽管市场忧虑借贷成本持续上升，整体楼市气氛已经降温，但我们相信，当出现抢眼的卖地结果盖过本地发展商的低迷气氛时，市场情绪将迅速升温。嘉里建设(0683.HK,$38.65,买入)及信和置业(0083.HK,$13.16,买入)现时的股价分别较我们估计2011年底资产净值每股67.80元及21.10元大幅折让43%及38%；前者的收入来源多元化，后者则拥有位置优越且土地成本合理的土地储备，它们的股价均具备上升潜力，我们继续建议投资者增持此两只股份。