房企资金链日趋紧张 信托成中小房企融资香饽饽

　　“现在资金链很紧。”

　　在过去的四个月里，华融国际信托、中泰信托和北京国际信托已经相继和绿城集团合作成立了三款信托产品，募集金额分别为3亿元、2.57亿元和20亿元，共计25.57亿元。据不完全统计，今年前四个月绿城的信托融资量已达2010年整年的81%。

　　截至2010年12月31日，绿城中国的净负债率(净负债／净资产)为132%。事实上，绿城中国的资产负债率一直在持续攀升：2007—2010年，其资产负债率分别为71.14%、75.99%、83.51%以及88.47%。

　　绿城中国表示，为了应对目前楼市的调控政策，绿城将减少拿地、加速推盘，同时寻找资金充裕的合作方予以支持。

　　绿城中国凸显了调控政策下的目前内地房企的资金渴求。

　　海通证券投资顾问董建告诉本报记者：“目前不同的公司对于资金的紧缺程度有很大差异。对于一些大企业他还是有一定的融资渠道，所以对这些大公司来说只是放缓了开发速度，但总体影响不是很大。但对于中小开发商来说，资金链崩得就很紧张了。”

　　易居研究院近日发布报告指出，目前全国房地产开发企业资金来源增速明显慢于投资增速，出现了少有的投资增速反超资金来源增速的现象，企业自筹资金比重处在历史高位，融资环境明显趋紧。

　　2010年早些时候，证监会已经和国土资源部达成联手监管协议，凡是房地产企业的再融资申请需征求国土资源部意见。随后被披露有约60家涉及房地产业务的企业受困。

　　在房企融资短期内难以全面松动，银行收紧“钱袋”的情况下，公司债、上市公司海外融资、房地产信托等瞬间成为很多房地产企业融资的方式。

　　据中国信托协会统计，2010年度累计投向房地产的信托资金总计2864亿元，投向房地产领域资金余额为4323.68亿元。相对于2009年不到500亿元的规模，2010年房地产信托迅猛发展也引起了监管层的关注，去年11月12日，银监会发布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》。

　　虽然银监会屡次重申要加强房地产信托业务的监管，近期房地产信托仍有不断升温之势。

　　用益信托统计显示，今年1—4月，信托公司共发行集合类房地产信托项目222个，募集资金722.11亿元，发行数量同比增长66.92%，募集资金规模同比增长115.26%。尤其在4月，房地产成为信托的主要投资领域，其成立规模和数量占比大幅攀升。当月信托市场共成立348款信托产品，成立规模达575.56亿元，其中房地产信托产品成立95款，成立规模达248.91亿元，占比达43.25%。并且，4月房地产信托产品平均预期年化收益率为9.42%，也大大高于所有信托产品的平均收益8.74%。

　　中国信托协会指出，去年下半年开始，房地产信托大热，仅今年前4个月，募集资金规模同比增长了115.26%，发行数量达到222个，同比增长66.92%。

　　据用益信托统计，在今年5月第一周，共发行25款集合信托，其中有6款是房地产信托，发行规模29.8亿，占发行规模的50.1%。5月第二周，共发行30款集合信托，其中15款为房地产信托，发行规模54.5亿元，占总规模的83.92%。

　　与此相对照，据央行公布的数据显示，今年第一季度新增房地产贷款累计5095亿元，同比少增3338亿元。

　　不过，“现在信托的规模不是很大，批的只有一两百家，这种规模对于整个房地产行业的融资来说杯水车薪。”西南证券分析师肖剑在接受本报记者采访时说。

　　除了信托，债券或票据等方式融资也是风生水起。

　　我爱我家市场研究院数据显示，房地产开发企业2011年以来的发债融资规模超过1000亿元人民币，几乎为去年560亿元融资额的两倍。仅在香港，今年以来就有15家内地房地产企业通过各种债券融资约700亿元。

　　戴德梁行发布的研究报告指出，伴随着银行信贷的逐步紧缩，房企的融资渠道急剧变窄，多样化的融资手段成为房企在2011年最迫切的需求。

　　巨额融资造成企业巨大的财务压力。

　　据悉，目前房地产信托的收益率一般在8%—10%之间，加上渠道费用占比3—4个百分点，大型开发商的信托融资成本在12%—15%左右，小型开发商的则一般在18%左右，有的甚至高达20%以上。

　　“无论是信托还是海外债券，都是加大了房企的成本，现在信托利率都在10%以上，挤占了房企的利润空间。”肖剑说。

　　评级机构标普对内地房企海外大规模举债的举动发出了警示：认为这种大规模发债行为将削弱企业的信用状况。(范媛)