大城市房价指数创8年新低美国房价料二次探底

　　杨博

　　近年来美国20个城市房价同比变化图

　　□本报记者 杨博

　　在经济复苏持续两年以后，美国房地产市场仍未走出困境。

　　标普公司5月31日发布的研究报告显示，今年3月份美国20个大城市房价指数已降至2003年以来最低水平。对此业内人士认为，美国房价可能已出现二次探底态势，且将进一步下跌。由于库存量较大且整体经济复苏进程放缓，美国房市短期很难走上复苏轨道。

　　二次探底特征明显

　　标普报告显示，3月份标普/凯斯-席勒全美20个大城市房价指数环比下跌0.3%，同比下跌3.6%，创2009年11月以来最大跌幅，同时该指数也降至2003年3月以来最低点。

　　3月份，美国20个大城市中有13个城市房价出现环比下降，跌幅居前的是夏洛特、北卡来罗纳和明尼阿波利斯；19个城市房价出现同比下降，其中明尼阿波利斯的跌幅高达10%，仅有华盛顿房价上涨4.3%。一般来说，同比数据被视为能够更好反映价格走势的指标。

　　从美国全国来看，第一季度全美房价同比下跌5.1%，环比下跌4.2%，衡量全国房价水平的指数已经降至2002年第二季度以来最低点。比2006、2007年房价峰值相比，迄今美国房价累计跌幅已经接近33%。

　　“最新报告证实全美房价正在经历二次探底。”标普公司凯斯-席勒指数委员会主席大卫·布里泽表示，房价仍在下行周期中，且没有任何缓和迹象。

　　自2007年房市泡沫破灭后，美国房地产市场跌势一发不可收拾，并在2009年初降至谷底。不过在美国政府随后推出的对初次购房者减免税费的优惠政策激励下，美国房市在2009年4月至2010年初出现短暂回暖，房价曾连续数月实现上涨。不过，在2010年4月政策逐步退出后，美国房市再度显露疲态，房价也跌跌不休。

　　对此纽约决策经济学公司执行董事卡利·里希指出，过去12个月房价的跌幅几乎抹去了此前12个月的涨幅。不过他认为尽管房市困境加剧，但“并未陷入绝境。”

　　在价格持续下跌的同时，美国住房销量也在下滑。美国全国房地产经纪协会上周公布的数据显示，4月份全美二手房销量环比下跌0.8%，按年率计算为505万套。但需要格外注意的是，4月份全美二手房签约销量环比骤降12%。这一指标衡量的是签约率，通常较买卖正式完成提前1-2个月。

　　衰退程度前所未见

　　若与历史数据进行对比不难发现，本轮美国房地产市场的衰退程度已经超过此前任何一轮。近期来看，上世纪70年代以来美国房市经历过三次较大规模衰退，其中 1979-1982年期间房价下滑14%，1988-1995年间下滑6%，而2006年至今美国房价已经下滑超过33%。

　　即便与上世纪三十年代大萧条期间房市的表现相比，这一次的衰退程度也尤甚。大萧条时期美国房价从最高点到最低点的跌幅约为31%，且房价恢复到正常水平花费了将近20年。

　　美国房市缘何迟迟难以走出困境，分析人士认为，“影子库存”的大量存在以及经济复苏进程缓慢是造成房市动力不足的两大因素。

　　首先在供给方面，美国房屋存量仍然大幅超出正常水平，不但给房价带来压力，而且阻滞了建造商的新建房屋开工计划。全国房地产经济协会上周公布的数据显示，4月份被称为“影子库存”的止赎房屋数量约为387万套，高于10年均值的300万，预计这些房屋全部出清需要9.2个月，远远高于6.5个月的10 年均值。另据业内机构预计，美国超过90天未售出的存屋数量已经超过180万套。

　　其次在需求方面，美国经济复苏力度仍显不足，一季度 GDP增速仅为1.8%，这使得就业市场压力很难尽快缓解，预计失业率仍将在9%的水平上下徘徊。就业市场持续低迷，抑制了消费者对住房的需求，造成房价下跌；反之房价的进一步下跌令财富缩水的住房持有者在消费方面更加迟疑，削弱了美国经济复苏的动力。两者相互作用，已经形成一个难以突破的“怪圈”。