钓鱼台7号启示：限购令下豪宅利润更高

　　30万元一平米是个新标杆，开发商正集中涌向利润更丰厚的豪宅。限购令下，这种趋势更被强化。

　　经济学家金岩石在两年前预测说，北京、上海5年内将出现每平方米30万元的住宅。如今，“北京钓鱼台七号院最高价30万元/平方米”， 房价提前3年抵达我们想象的顶点。

　　“现在整个钓鱼台七号院的人都很头疼。”李光（化名）是接近中赫集团一位知情人士。最早曝光该项目天价的一个帖子，几天内就被转发2000多次，评论上千。该项目还引起住建部的关注，并已派员对其展开调查，内容涉及项目是否属于暴利以及前期土地转让、纳税情况等。

　　钓鱼台7号

　　在李光看来，天价盘的消息被扩大释放，给钓鱼台七号院带来的困扰还在其次，更可怕的是，还将给其他开发商带来更高的价格攀比预期。

　　李光说这话的背景是，如今在北京寻找适合刚需购买的普通住宅，比所谓稀缺的豪宅还困难。记者根据亚豪机构提供的豪宅监测库统计发现，仅现阶段，包括别墅在内，单价4万元/平方米的北京在售豪宅达到150个。

　　严厉调控之下，擎天而立的豪宅价格逆风飞扬。

　　“最值钱的是邻居”

　　钓鱼台七号院位于海淀玉渊潭公园区域北侧，其南门外即公园。5月25日，该楼盘有4栋楼取得预售许可证，其中，该楼盘3号楼为30万元／平方米，1号楼和4号楼为20万元／平方米，2号楼为18万元／平方米。这是中国内地可公开查询的单价最高的楼盘项目。

　　按照钓鱼台七号院的解释，之所以售价高，是因为地段稀缺。“位于国家中央政务区核心地带，地处玉渊潭公园北岸，东侧紧邻钓鱼台国宾馆，全国最重要的金融街核心区近在咫尺。”

　　但令人不解的是，与钓鱼台七号同区域的还有另一豪宅 缘溪堂，该楼盘位于北京市海淀区玉渊潭公园西侧。北京房地产交易管理网信息显示，该楼盘拟售均价为50000元/平方米，成交均价为44415元/平方米。

　　这远远低于钓鱼台七号院，显然地段并不是天价的唯一支撑要素。接近中赫集团的相关人士透露，钓鱼台七号院是针对特别的高端人士。但他不愿透露，这“特别的高端人士”是哪些人群。不过他透露，除了地段、公园和湖水外，钓鱼台七号院更神秘的吸引力是这是区域内最后一块军转民地块。“这是缘溪堂所比不了的。”

　　“这说明开发商利用了有些人的攀龙附凤心理。”另一位熟知钓鱼台七号院背景的业内人士说。

　　钓鱼台七号院的开发商中赫集团并无显赫背景。该集团2005年才成立，旗下包括中赫置地和中赫矿业两大业务体系，其中中赫矿业在蒙古国拥有钼矿，中赫置地于2006年3月收购了北京新天朝来公司及其正在筹备开发的新天国际城项目，该项目2007年以“北纬40度”的案名为业内所知。

　　知情人士透露，中赫之所以能在众多竞争对手中脱颖而出，成立不到一年，就在2006年4月拿到玉渊潭项目（正式名称为东钓鱼台家园），主要是因为中赫置地董事长周金辉通过关系认识了原项目方面的负责人，前期付款速度极快，先付款后签合同。

　　另外，收购的两大要件是，拆迁费并土地款一起支付，开发商须代建另外10栋禁止任何人参观的低密度住宅。中赫集团的老板从不在公开场合露面，宋丹丹现任丈夫赵玉吉，原首钢公司总经理，2009年1月-2010年12月曾任中赫集团总裁。

　　另据知情人透露，周金辉现年35岁，河北唐山人，早年在唐山做小买卖发家，后在唐山运作一个地产项目获得第一桶金后来到北京。此人尤其擅长交际。

　　所谓顶级豪宅，不仅在于位置、景观，还在于自己的邻居是谁。

　　“最初的预期售价不过七八万”

　　据钓鱼台七号院有关负责人对媒体介绍，目前该项目90%房源均已售出，剩余房源销售单价为13万-17万元，与去年相比没有明显变化。标价30万元的这套住宅是该项目106套房源中最好的一套，是考虑了户型、装修、位置等等方面的综合因素制定的，“希望外界能理性看待”。

　　不过，北京市住建委相关人士称，这只是开发商的对外报价，未经政府部门审批。

　　王珂并不能理解钓鱼台七号院标出天价的做法，这与当下的市场预期明显有些“拧巴”。但按照知情人士的解释，钓鱼台七号院之所以从单价最高15万元/平方米一跃最高30万元/平方米，某种程度上也受到了“一房一价”政策影响，“开发商选择了售价一步到位。”

　　李光担心，天价的渲染，会传导给其他开发商，向更高的价格迈进，或干脆也一步到位，从而给房地产带来恶性循环。

　　他认为，这是一线城市地产界的一种风气，越来越多的开发商不愿意做普通住宅，而投向利润更丰厚的豪宅。限购令下，这种趋势更被强化。

　　一直在北京以深耕普通住宅为主的保利地产，今年正式开启了其“高端住宅元年”，其北京新推的四个新增项目中，有两个为高端公寓。

　　亚豪机构提供的数据显示，在北京，五环之内单价4万元/平方米的豪宅共有85个，产品类型以高端公寓为主；在四环延伸至六环之间的产品多别墅类产品，共计202个。据粗略估计，在现阶段，北京市场单价在4万元/每平方米以上的在售楼盘达150个。

　　“现在市场情况是地段好做豪宅，地段不好还是要做豪宅。”亚豪市场总

　　监郭毅解释说，近几年土地供需矛盾导致地价攀升，城市中心本就不多的一些地块，在成本压力下共同选择了豪宅路线；远郊地块，位置偏远，交通不佳，建成普通住宅很难销售，开发商也做成豪宅，定位为高端客群的第二甚至第三居所，让你开车过去住。

　　“开发商不愿意做普通住宅，因为本身土地价格就不低，再加上频繁调控，现如今银行贷款都很难，普通住宅如果遭遇市场不好，销售拉长，压力巨大。”熟谙豪宅操作手法的李伟称。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，一般豪宅利润率都能保证在50%以上，有些拿地较早的楼盘利润更高。

　　以钓鱼台七号院为例，业内人士分析，2006年北京土地市场土地楼面价最高不到1万元/平方米，而该项目是通过协议方式拿地，一般协议出让地价比招拍挂便宜得多。加上拆迁和代建，据估算该项目的成本不会超过4万元/平方米。

　　知情人士也透露，开发商最初对钓鱼台七号院的预期售价不过七八万元，谁也没想到能突破10万。

　　“地段不好也要做豪宅”

　　豪宅的天价，对实现北京市建委“稳中有降”的房价调控目标，显然是个威胁。

　　北京市住建委一位内部人士说，他很担心，市建委并不能永远控制高端住宅，不准它们入市，所以房价可能出现阶段性走高的现象。

　　据了解，北京市对包括豪宅在内的高端住宅，采取的是分批放行的做法，错开发放销售许可证，即使同一个豪宅项目如果房源较多，也分成几批次开盘。比如，被业内看好的金茂府就被要求分成5批销售。

　　受调控影响，今年2、3月份北京高端住宅分别成交577套、280套，接连下挫。但4月开始，高端住宅成交量环比翻倍，达到了调控后月度成交最高点。

　　亚豪机构统计数据显示，4月北京单套总价在1000万元以上的顶级公寓豪宅累计成交78套，成交面积2.21万平米，环比3月，成交套数增加52.94%，成交面积上涨22.78%。但价格仅下调1%。

　　亚豪机构副总经理高姗认为，通胀之势愈演愈烈，加剧了财富阶层对财富缩水的担忧，投资意愿增强。相对于宽幅振荡的股市和长周期的实业投资，顶级豪宅在保值增值方面具备更多的先天优势，这是千万级别豪宅成交量稳步走高的原因。

　　另一方面，去年以来的多种调控手段，多以限购、限贷和提高首付为主，受影响最大的多数为刚性需求和改善性需求购房者。而原本销售周期就长的豪宅，反而受影响不大。

　　不过，郭毅表示，豪宅开发量过大带来的滞销后果正在显现。