什么是检验楼市调控成效的标准

　　赵洋

　　记者赵洋历时已经一年有余的房地产调控效果如何？住建部方面日前的总结是：针对部分城市房价过快上涨的现象，国务院出台的一系列加强房地产市场调控的政策措施已取得初步成效，但成果尚需巩固。

　　部分地区的数据也在印证着“已取得初步成效”这一判断。北京房地产交易管理网的数据显示，截至5月31日，5月商品房期房住宅签约套数为6139套，环比4月下跌了1.3%；签约均价为19710元/平米，环比4月20480元/平米下跌3.8%。广州的有关统计数据则显示，5月份广州总体（不含南沙）二手住宅成交均价为13241元/平方米，较4月份下降3.86%。其中中心城区二手住宅成交均价为14423元/平方米，较4月份降6.42%。

　　除了房价快速上涨势头得以遏制外，楼市调控取得初步成效的另一个方面在于，保障房建设正在全国各地如火如荼地展开。1至4月份全国大部分省份保障性安居工程开工率超过了去年同期，其中河北、安徽、北京等省市保障房开工率已经接近或超过30%。

　　2011年即将过半，在这个时间点上看，楼市调控“取得初步成效”的局面令人鼓舞。但过往的经验已经多次表明，房地产市场价格在经过短暂调整后，往往会再次出现“报复性上涨”。此前有业内人士判断，今年二季度末三季度初，将是楼市调控效果显现的拐点时期，也是未来是否出台进一步政策的观察期。因此，目前的“成效”是否意味着长达一年半之久的多轮楼市调控效果真正体现，显然还需要观察，需要进一步的检验。

　　实践是检验真理的唯一标准，那么检验楼市调控“成效”的标准又是什么？此轮楼市调控政策，“遏制部分城市房价过快上涨”是最初调控的政策目标，今年年初“政府工作报告”提出“切实稳定房地产市场价格”，可以说，稳定房价是检验楼市调控效果的最直接标准。

　　此前出台的楼市调控“新国八条”提出，各地政府要明确房价控制目标，对未及时公布或目标未实现的城市将进行约谈问责，本质上是希望各级政府确保调控政策执行到位。随着限购、限贷、税收、土地、金融等一系列调控措施的出台，房地产市场成交量大幅下滑，部分中小房地产企业陷入资金紧张境地，在这种情况下，近期部分地区，如北京、广州等一线城市，已经显现出房价下调的苗头。但这一苗头能否持续下去，或者能否形成“星火燎原”之势，还有待时间检验。至于不同统计口径得到的不同数据，更让人对此趋势心存疑问。

　　除了房价，检验楼市调控效果更有现实意义的标准，是居民的购房支付能力，以及保障房建设目标是否实现。这一标准分为两部分，也就是现在住房“双轨制”———市场与保障。从市场角度看，房价是一个表象，其背后的实质，是民众的购房能力。新国八条“规定：2011年各城市政府，要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。尽管此后各地公布的住房价格目标中，鲜有选用”居民住房支付能力“的，但房价合不合理，最有权利评价的是当地居民，是居民的支付能力。从保障的角度看，中央政府提出今年要开工1000万套保障性住房，未来五年达到3600万套，这是此轮楼市调控的重要内容，将解决上亿人的住房问题。未来这一保障房目标能否实现，是检验调控效果的重要标准。

　　如果从更为长期与宏观的角度看，未来实现经济转型，是中国“十二五”期间乃至更长期的重要任务，此时的楼市调控成效，即被赋予推动经济转型的重任。在过去很多年，我国经济发展模式，很大程度是依靠房地产市场对经济拉动作用，房地产市场也一直扮演着经济支柱的角色。随着我国人口红利的逐渐消退，外部经济环境的改变，客观上要求我们转变过去的经济发展模式。此时的房地产市场调控，成为经济结构调整的内容之一，关系着经济转型成功与否。从这个宏大意义上说，房地产市场能否回归理性，经济发展方式的是否如期实现转变，将是检验楼市调控成效的长期标准。