陶春宇

　　今年，稳健的货币政策和不断加码的房地产宏观调控政策的叠加效应正在逐步显现。

　　种种迹象表明，房地产开发商的资金链正变得十分紧张。

　　有研究机构发布报告称，二季度房地产开发企业的资金可能步入预警区间，资金链趋向脆弱状态，特别是中小企业资金状况更加不容乐观。房价下降正在成为一种由几乎不可能逐步演变成了大概率事件。

　　数据显示：96家房企2010年的总负债已经达到了9553亿元，接近1万亿元，较去年同期的6588亿元同比增长45%，其中超过30家上市房企资产负债率为70%。

　　同时，已公布年报的44家上市房企经营性现金流量净值仅为－511.66亿元，较2009年同期的249.10亿元大幅下降了305.4%。

　　更加糟糕的消息是，在国内严厉的信贷调控下，银行及资本市场等融资渠道被堵塞，房地产商的资金频频告急。可是屋漏偏逢连夜雨，不少开发商在“限购”、“限贷”、“限价”、“限外”等一系列的“限”制令下，销售不畅，回款面临问题。一向不差钱的房地产开发商感受到了阵阵寒意。卖地、卖股、卖项目，以解资金的巨额缺口。

　　最为典型的代表是：2011年，绿城的楼盘去化率普遍低于50%。2010年，绿城的负债率就已经达到187%，今年这种状况将更加严重。

　　盛高置地的状况也并不乐观，前4个月，该公司的销售额只有10亿元，只完成了全年计划的15%。

　　而在此时，央行紧缩市场流动性的意图依然十分明显。因而，全国工商联房地产商会会长聂梅生预言，今年年内，限购范围内的城市房价回调幅度可达10%。中国社科院金融研究所研究员易宪容(专栏)也声称，房价要降了。

　　此前，房地产调控进行了一轮又一轮。每次调控时，不少人也会像聂梅生和易宪容一样，都认为房价会有所调整。然而，人们美好的愿望往往被残酷的现实击得粉碎。住房价格越调越高，利益冲突越来越大。十几年来，中国的房地产市场从没有出现过周期性的调整，更没有出现价格真正下跌。导致市场普遍认为，房价只是会上涨，而不会下跌。

　　就连年初，各个地方政府为今年的房价制定控制目标时，大多制定的房价调控目标为房价上涨10%-15%。只有北京制定的目标为新房价格同比稳中有降。地方政府的房价控制目标更加加重了市场对于今年房价还将上涨的预期。国家也在高喊着控制房价的口号，甚至采取措施，可效果甚微。然而不少开发商对于政府控制房价的决心和信心有着较为清醒的认识。SOHO中国董事长潘石屹(微博专栏)就认为，政策调控还会有一些，如果房价涨幅依然无法控制，政府很有可能打出底牌：不再提供按揭贷款。

　　所幸的是，越来越严厉的调控政策，正使得市场悄然转向。在今年的实际运行过程中，已经有不少地产商先知先觉，开始降价。今年4月，中国海外地产也加入了降价的队伍，在深圳率先拿出1000套楼盘以八折的优惠价格低开试水，成为本轮调控中首个明确公开降价的开发商。与此同时，万科、碧桂园、恒大、佳兆业等开发商都开始扛起降价大旗。虽然，降价的多米诺骨牌并没有被推倒。

　　一个值得注意的现象是，今年5月，北京楼盘的开盘均价下降了21%。虽然北京新房价格变化还不能充分证明房价就此进入下行通道，但房地产市场的“黑天鹅”事件终究还是出现了。

　　所谓“黑天鹅”事件，是指在近代欧洲，1000多年见到的天鹅都是白色，于是有人就得出结论，所有天鹅都是白的。后来，一次偶然的机会，欧洲人来到澳大利亚，一上岸竟然发现了黑天鹅。这从根本上颠覆了过去1000多年观察总结出来的“真理”认识。《黑天鹅》一书作者就把这种有颠覆性影响的事件看做“黑天鹅”事件。

　　如今，房地产市场的降价行为，或将由点到面，逐步扩散开来，黑天鹅事件或将来临。然而，在CPI高涨时期，房价上涨的压力仍然不可小觑。一些地方政府甚至开始呼吁放宽“限购令”，这都可能使得调控的效果功亏一匮。