□本报记者 万晶

　　一边大肆唱空，一边积极做多，频繁被外资使用的“障眼法”最近再度上演。国际信用评级机构标准普尔最近的报告预计，中国新房售价可能会有10%左右的下降，因此调低了众多中国房企的评级展望；摩根士丹利也发布报告认为，三季度中国主要城市销售均价将进一步下降，一些对冲基金更是宣称对赌中国房地产泡沫破裂。然而就在不约而同唱空中国楼市之时，外资涌入中国楼市的步伐丝毫没有放缓，且呈现出加速态势。

　　唱空中国楼市不约而同

　　6月15日，标普在一份亚洲房地产市场分析报告中预计，未来6至12个月内，中国新房销售价格可能会有10%左右的下降。由于2009年以来，中国的房屋供应量一直处于高位，加上强烈融资需求下的高杠杆率，标普对未来中国房地产公司的还款能力表示怀疑。

　　标普还对30家中国房地产开发商的信用前景发表了评论，仅3家为投资级别，7家为“负面”。并警告称，若未来中国房企销售成绩倒退，会有更多房企评级下调至“负面”。

　　同时，摩根士丹利也发布中国房地产市场研究报告，认为三季度中国内地开发商将推出更多新楼盘，且会提供进一步折扣，从而导致中国主要城市的销售均价进一步下降。

　　而在此之前的4月，国际评级机构穆迪就曾发布报告，将中国房地产业的信用评级展望由“稳定”调整为“负面”，认为中国房地产开发商未来将面临艰难的营运环境。

　　自去年底以来，国际媒体和研究机构频频发布看空中国楼市的报告，进而发展为看空中国经济。美国《新闻周刊》曾预测中国将因房产泡沫破裂而陷入经济崩溃，列为“2010年十大世界预测”第二位；美国对冲基金大佬查诺斯断言，中国房地产业的问题比迪拜严重1000倍，资产高估与信用供应过剩是主要原因；国际评级机构惠誉则以信贷规模急剧扩大、房地产价格大幅上涨加剧了中国宏观金融稳定性所面临的风险为由，将中国的长期本币发行人违约评级的展望从稳定调整至负面。

　　进入2011年，查诺斯、麦嘉华、格兰瑟姆等资本巨头，不约而同的“看空中国”。查诺斯宣称，他已募集了2000万美元的离岸基金，对赌中国房地产泡沫破裂；国际金融大鳄索罗斯也携带万亿热钱重返香港，大肆宣扬看空中国的观点。

　　美国沃思堡顾问公司创始人马克哈特甚至认为，可以利用看跌期权做空人民币，金融危机期间中国货币供应增长强劲、严重依赖房地产。一旦房产泡沫破裂，外资可能马上撤离中国，为了稳住贸易保经济增长，可能倾向于本币贬值。

　　外资加速涌入楼市

　　一边是外资不约而同的大肆唱空，另一边却是乘虚而入加速涌入中国房地产市场。商务部公布的数据显示，5月份中国实际使用外资金额92.25亿美元，同比增长13.43%。外商投资房地产业增速迅猛，前5个月，外商投资中国房地产金额达266亿元，同比增长57.3%。

　　今年以来，外商投资中国房地产领域就一直保持高增长态势，1-3月、1-4月和1-5月外商投资房地产金额分别为144亿元、222亿元和266亿元，同比增速分别达到45.2%、62.3%和57.3%。从开发企业资金来源来看，1至5月国内贷款为5803亿元，仅增长4.6%；然而利用外资达到266亿元，增长幅度高达57.3%；自筹资金12486亿元，增长30.9%；其他资金13785亿元，增长14.6%。

　　易城中国根据国内83家重点房企的大额融资记录统计分析，与2010年相比，2011年一季度各大房企融资渠道的变化较大，银行贷款的比例已经降至37%，境外资金已经成为第一大来源，占比达到39%，而2010年这一比例只有25%。

　　今年以来在境外市场融资的中国房企，几乎都获得了境外投资者的青睐，许多公司发债获得了超额认购。有机构统计，1至3月中资房企已经从境外市场融资超过30亿美元，今年全年很可能突破百亿美元，创下中资房企海外融资额的最高纪录。中国房产信息集团(CRIC)数据也显示，5月份又有多家房地产公司发行美元债券，仅远洋地产、华润置地两家就发行了11.5亿美元。

　　不仅是通过房企的融资渠道进入中国楼市，外资还直接在市场上大举收购。上半年，爱尔兰房地产公司财富控股将位于上海市淮海中路的“淮海商城”收入囊中，交易价格为5.75亿元人民币；上海国际集团广场有限公司100％股权实现成功转让，该项目的收购方为新加坡的一家公司，成交价格超过3.1亿元；长沙广悦置业有限公司39％股权则被香港一家置业公司收购，成交价为2.9亿元。

　　实际上，早在去年下半年外资就开始大举布局国内房地产业。2010年9月，美国私募巨头黑石集团宣布联手香港鹰君集团共同开发大连高端酒店和住宅项目。11月24日，外资房企荷兰GTC宣布其在中国的首个商业综合体凯丹广场落成运营。12月17日，中远集团将所持远洋地产的股权出售，接盘者为香港南丰集团和一家外资基金。金融危机阴霾散去后，摩根士丹利、高盛、麦格理、瑞银、美林、凯雷投资等众多国际公司均以不同形式再度涌入中国房地产业。

　　世邦魏理仕的报告显示，2010年，中国境内主要城市房地产大宗收购交易成交总额约为920亿元，较2009年大幅增长40%。其中外资(含港澳台)440亿元，较2009年大幅上涨94%。综合、商办类物业受到境外机构投资者的青睐，成交金额占比达92%。

　　唱空或别有用心

　　对于外资这种表里不一的做法，复旦大学有经济学家表示，国际舆论唱空中国楼市、唱空中国经济这种炒作值得重视，其背后的用意可能是一场心理战，对冲基金借助舆论造势，小范围做空中国经济。利用此番言论，让国内投资客首先乱了阵脚，进行抛盘，外资最希望看到的是楼市大跌，从中抄底。

　　财经评论人朱大鸣则指出，外资经常以唱空为幌子，实际上还是想在中国房地产市场赚钱。最近境外机构这种看空做多的行为，是国际金融资本的一个伎俩，国际资本看空做多，依然是在赌人民币升值。

　　一边唱空一边做多的方法，已经多次被外资采用。早在2002年，外资机构就频频发布看空中国银行业的言论，认为中国的银行体系是定时炸弹，在今后几年可能引发金融危机，严重阻碍中国经济发展。就在高调发表对中国银行业悲观看法的同时，各大外资银行却纷纷斥巨资，以战略投资者的身份涌入中国银行业，获得巨额投资回报。

　　2004年，摩根士丹利也曾多次表示，中国房地产业存在相当程度的泡沫，并言之凿凿地指出了泡沫破裂的大致时间。但就在旗下经济学家大肆唱空的同时，摩根士丹利却正在上海、北京等地进行大手笔的房地产投资。

　　有专家指出，外资的真实意图值得怀疑，即便是真的想要做空也并不容易，中国尚未实现资本项目下的自由兑换，中国在楼市、股市等领域的风险完全可以自主化解。而从经济基本面来看，虽然通胀率偏高，但经济基本面发展势头依然良好。