属于不同的市场需求，短期对房价的影响“微乎其微”

　　深圳商报记者 陆剑伟

　　近日，住建部强调，保障房须11月末前全部开工。目前深圳的数个保障房项目已经陆续开工，今年1万套保障房竣工目标已经成为必须完成的“硬任务”。海量建设保障房，是否会对深圳楼价产生冲击？记者采访多位业内人士得知，深圳保障房和商品房“双轨并行”发展，属于不同的市场需求，未来一两年内，房价并不会因为保障房而“被拉低”。

　　年内竣工1万套住房

　　开发建设保障房，政府部门这次是“动真格的”。记者从市住建局获悉，今年我市将竣工保障性住房1万套。截至4月底，全市已有6个项目、约1.5万套保障房开工，完成年度计划的20%。根据项目进度预安排，全市要确保今年6月底之前开工建设3万套以上保障性住房，9月底以前再开工建设4万套以上保障性住房，为确保今年开工任务完成提供有力保证。

　　“十二五”期间，我市计划新增安排筹划建设保障性住房24万套，建筑面积约1600万平方米，其中安居型商品房16万套，公共租赁住房和经济适用住房8万套，其中的五大项目，包括龙华扩展区保障性住房、平湖保障性住房、益田村3号地块人才公寓、宝龙工业城地块保障性住房、聚龙山保障性住房一期工程，被市政府列入60个“十二五”重大标志性建设项目。

　　市住房和建设局有关负责人表示，“十二五”期间保障房的规划套数比“十一五”增加了70%，面积相当于“十一五”期间全市商品住房竣工面积总量；实现开、竣工保障性住房21万套，比“十一五”期间增加近十倍，相当于特区建设前25年政策性保障性住房建设总量。到“十二五”期末，全市已建成保障房与商品住房套数的比率将由25%提高到35%，基本形成保障房和商品房“双轨并行”的住房体系。

　　房价依旧高位运行

　　据业内人士透露，其他一些保障房项目也正在陆续开工。今年的保障房建设是“必须完成的任务”。目前年内要竣工的1万套房源虽然还没有明确落实到底是哪些项目，但业内人士分析认为，1万套指的是综合起来的一个数量，各个项目年内竣工套数加起来的一个总量，有些项目是2012、2013年全部交付，但今年可能首期会竣工一部分。

　　保障房正在热火朝天地建设的同时，市场最关注的商品房价仍然“居高不下”。今年前五个月，深圳楼市除供应量和成交量有较为明显的下滑外，成交均价仍然徘徊在1.4万～1.5万元／平方米之间。

　　深圳房价从5月初经历了一次调整，但“元凶”并非保障房。从5月初开始，中低价位楼盘逐渐成为市场成交主力，全市成交均价低位运行。从5月1日执行的“限价令”是拉低房价的主要原因。

　　“高价盘不让卖了，当然整体房价就降下来了”，房地内参总经理半求称，市场上不少售价3万元／平方米的高价盘因为限价令的原因而没有获得预售许可证，不能进入预售市场。

　　4月底，香山里、三湘海尚等为代表的中高价楼盘一度成交占比显著增大，支撑全市成交均价大涨一成，突破23000元关口，为23094元／平方米；随后，在每周新盘成交龙虎榜上，就难觅高价盘的踪影。

　　拉低房价或在四五年后

　　就商品房而言，现在的局势可谓“前有阻拦(限购限贷)，后有追兵(保障房)”。今年计划开工保障房约7.5万套，即使以平均每套45平方米计算，约为337.5万平方米，与去年深圳商品房355.17万平方米新开工面积相当，供应可谓“海量”，是否对楼价构成重压？

　　“保障性住房和商品房的购买人群属于两种需求，前者是刚性型需求，后者多为改善型需求，而且保障型住房也有购买的限制条件，是两种不同目标客户群的市场。”金地集团华南区域地产公司总经理谢文云认为，两种住房是楼市的“两条腿”，并轨发展，不存在“打架问题”，保障性住房不会冲击商品房的价格。

　　国信证券房地产行业分析师欧瑞明称，就目前而言，保障房的开工量和竣工量低于预期，对楼市的影响相对滞后，短期看不到对房价的冲击。国海证券一房地产行业分析师持同样观点，他表示在一两年内，保障房不会拉低房价。

　　美联物业全国研究中心主任徐枫(微博)说，保障房对深圳房价的影响“微乎其微”，对房价的制约作用在两年内看不到。

　　深圳市住房研究会常务副会长陈蔼也认为，四五年之后，深圳的保障房将大量增加，到那时，楼市应该会有个降价的过程。