机场是人流集散之地，其庞大的人流意味着无限的商机，人流是机场商业经营的价值源泉。同时高昂的固定成本和管制的航空业务收费价格使得机场管理当局有动力开展商业经营，以提高机场盈利水平，提升成长空间，改变资产属性由“超重资产”为“较重资产”，从而减少周期属性，增强消费属性。目前国内机场商业经营发展的时间尚短，但发展速度很快，发展水平与国际先进水平相比尚有差距，提升空间较大。在股票市场上，机场的估值水平却远远低于商贸零售企业，估值水平提升将为机场板块，尤其是商业经营潜力巨大的枢纽机场，带来长期的股价上行动力。

　　机场商业潜力巨大

　　航空离不开飞机，飞机起降则离不开机场，因此机场的核心业务为航空性业务，即为飞机起降和过港旅客和货物提供保障服务。机场的核心业务决定了其是一个人流集散之地，其人流量往往以千万计，如美国亚特兰大机场2010 年旅客吞吐量就达到8930万人次。有人的地方就有消费，有消费就能带来收入和利润。人流是机场商业经营的价值源泉，基于这一认识，机场商业经营日益得到重视并蓬勃发展起来。

　　总体来说，机场大力发展商业经营有诸多好处。一是可以提高盈利水平。机场商业经营往往是利用航站楼等现有设施和空间展开经营，有利于充分利用这些“沉没成本”，增收增利的边际效应明显，收益水平明显高于航空业务。二是提升成长空间。大力发展商业经营，有利于机场开拓新的利润增长点，即使在某些成熟机场航空业务增速趋缓的情况下仍能寻求业绩的增长。以法兰克福机场为例，其旅客吞吐量年均增长0.4%、航空业务收入年均增长0.2%、商业经营收入年均增长5.3%。三是改变资产特性，增强抵御风险的能力机场开展商业经营所需资产相对较少，使得机场业务由“超重资产”向“较重资产”转变，减少周期属性、增强消费属性，在宏观经济不佳时，可以增强机场抵御风险的能力。

　　现有机场的商业特许经营收费模式一般按照“保底＋提成”的方式。单店收入或者机场旅客流量达到一定程度之前，“保底”使得租金水平保持固定；当收入或者旅客流量超过一定程度之后，采取“保底＋收入提成”模式。故随着机场旅客吞吐量的增加，机场商业经营收入的斜率会逐渐变陡，弹性明显高于航空业务收入弹性。

　　在机场商业经营中，零售是非常重要的一块，往往占到机场商业收入的一半以上。零售业的经营本质是“在合适时间、合适地点，将合适数量的合适商品，用合适方式以合适价格卖给合适的消费者”。

　　机场商业向大众化转型

　　机场商业经营的基本收费模式是以销售额或人流量为基础的“保底＋提成”模式，这就决定了机场商业经营效益最大化的根本点在于“销售额最大化”，而不是“销售毛利率最大化”，从而使得机场的租金收入或特许经营收入最大化。

　　过去，机场商业经营不太成熟，在不大的商业面积上往往引入少量精品店，销售奢侈商品。但由于奢侈品的消费群体毕竟有限，故这些精品店毛利率很高，但总销售额并不高。随着航空大众化趋势愈加明显和机场商业经营收费模式的驱动，机场商业业态逐渐从精品化向大众化转型，实现两种业态形式的合理分配，形成整体经营资源丰富、商业店铺业态完善、商业气息浓厚、品牌知名度高的特点，以满足不同人群的消费需求。

　　国外先进机场已经实现了这种转型，国内机场在餐饮方面已经实现了向大众化的转型，但在零售购物方面尚需改善。例如国内机场在餐饮方面已经引入了麦当劳、肯德基、东方既白、真功夫等中西式快餐，价格与市区基本持平，在机场就餐旅客逐渐增多。在零售购物方面，国外机场引入了不少价位中等的服饰品牌以满足大众化需求，如Levi‘s、H&；M等品牌，但在国内机场，此类大众化品牌却难觅踪影。

　　此外，从国外机场的发展历史可以看出，只要机场接驳方便、商业发达，机场将被赋予Shoppingmall的功能，比如韩国首尔仁川机场和香港赤腊角机场，成为了市区居民购物休闲的目的地之一。如果机场商业发展到一定程度，潜在的消费者不单单是旅客，还有居民，这也是机场商业向大众化转变的重要驱动力。

　　国内机场商业成长空间巨大

　　国内机场商业经营发展的时间尚短，但发展速度很快，高于航空业务增速。其发展水平与国际先进水平相比尚有差距。我们认为其还有很大的增长潜力，其提升空间巨大。

　　从机场整个非航业务发展情况来看，国内各主要机场的飞航收入占总收入比例40%左右，而国际先进机场/机场集团非航收入占50～70%左右。在商业经营方面，国内上市机场商业收入占总收入比例在20%左右，国际先进水平在35%左右，两者尚有明显差距。

　　国内外机场商业经营方面的差距主要表现在三个方面。

　　一是航站楼的商业面积总量偏少、比例偏低。目前国内各机场航站楼商业面积占比普遍在4%左右，低于国际上5%以上的水平。未来，通过航站楼流程和平面布局的优化，以及新建航站楼对商业经营的重视，商业面积所占比例有望继续提升。

　　二是业态较单一、品类不丰富。国内机场的商业形态主要集中在普通餐饮、精品购物方面，在娱乐和大众化购物方面尚有很大欠缺。业态的单一、品类的单调是单人次商业收入偏低的一个重要原因。

　　三是单人次和单位面积商业收入偏低。在国内各机场中，浦东机场的商业经营最为优秀，2010年其商业收入达到26.27元/人次，单位商业面积收入达到3.8万元/平方米/年，在国内上市机场中处于领先水平。但与国际先进水平比起来，还有一定差距，例如以商业经营颇为成功的香港机场为例，其商业经营收入达到62.36元/人次，单位面积商业收入为7.4万元/平方米/年。

　　目前机场板块的估值水平（平均14倍PE）远远低于国内商贸零售企业的估值水平（平均33倍PE）。将机场航空业务和非航业务按不同估值体系分类估值再加总，是未来可以考虑的一个方法。估值水平的提升将为机场板块，尤其是商业经营潜力巨大的枢纽机场，带来长期的股价上行动力。与国外机场的估值水平（平均18倍PE）相比，国内机场也是估值偏低的。考虑到国内航空运输蓬勃发展、中国经济增长致使居民收入水平提高从而提升机场商业经营潜力等因素，国内机场理应获得比国外机场更高的估值的水平。