截至7月中旬，上海市商品住宅存量房(指拿到预售证但并未售出的房子)共计5.8万套，可销售面积844.7万平方米，创3年新高。据统计，上海市上半年新增存量房已超过2010年全年的新增存量房总和——

　　纵观今年上半年上海市一手商品住宅成交量的变动情况，可以看出，虽然在2月份爆出历史同期低位，但上半年整体行情仍略好于去年同期。

　　上海中原研究咨询部监测数据表明：2011年1-6月上海新增商品住宅(剔除配套动迁)供应量及成交量分别为537.92万平方米、384.61万平方米，分别比去年同期增长21.24%、6.46%。供求比为1.39：1。供求倒挂现象的出现，被视为今年上半年存量房激增的原因所在。

　　存量房大增事出有因

　　从逐月走势上来看，全市交易量在新政初期的2、3月份遭遇速冻，随着新增房量的不断增大，4、5月市场成交量顺势回暖，轻松超越去年同期的调控行情。成交价格虽未有明显下降，但逐月走势更为平滑。结合6月份成交量的小幅回收，楼市进入“量滞价稳”局面。

　　中房指的相关数据也显示，今年上半年销售的回暖更多的是依靠新增供应的增加。去年新政市场进入冰点后，6、7、8三个月的新增供应面积大幅下滑，而今年3月市场小幅回暖后，新增供应始终保持在100万平方米以上，但供应的增加带来销售回暖的同时，库存也有明显的增加，去化的压力已经显现，6月库存去化的周期已经超过市场认可的一个临界点。

　　对此，新聚仁机构品牌部总经理沙立松表示，在2008年时，也曾出现过如此状况——较2007年存量房绝对面要大很多。但对于存量房要一分为二来看待。“上半年推盘多，去化同比大幅萎缩，是存量房大增的原因，但从绝对量来讲，并未到危险地步。”

　　豪宅仍有快速去化可能

　　相关数据显示，截至6月底，上海市存量房总额约为782万平方米，是自2009年3月以来新高。

　　具体分析存量房的构成，虽然没有存量房中各类型产品的具体数据，但方方地产咨询机构副总经理包灵芝根据今年上半年上海市新增存量房的状况给出合理判断。

　　据介绍，今年上半年单价在4万元以下的普通住宅，新增供应量约为336万平方米，成交量为315万平方米，供应和成交相对比较平衡；单价在4万元以上的高端住宅(不包括别墅)，新增加供应量为43万平方米，成交22万平方米。至于别墅新增供应则为116万平方米，相对于去年98万平方米的供应量有明显增加，成交为52万平方米。数据表明从存货积压情况来说，存货增加了。“普通公寓基本保持平衡，豪宅的成交项目则集中在个案上，比如仁恒怡庭等。”包灵芝如是说。

　　对于存量房的结构性特征，沙立松也有相同观点，“与2008年存量房中中低端物业占比较大不同，目前的存量房结构比例，中高端物业在上升。” 高端物业存量的增加，沙立松表示，与针对高端的投资性需求被遏制有关。同时他还认为，这样的状况虽然对市场有压力，但高端人群比例并不是特别大，所以影响也不会涉及很广。但因为高端需求始终存在，如果市场有所松动，需求会重返市场。在短时间内迅速消化存量在他看来并不是没可能。

　　郊区存量远超市区

　　对于存量房集中的区域，包灵芝表示，市中心板块存量并不大，郊区则存在比较多的存量房。

　　“从区域存量来看，市区住宅存量有减少的情况。比如徐汇存量房减少16万平方米，长宁减少10万平方米，静安也只增加了2.3万平方米，黄浦增加4.2万平方米，可见市中心供应并不多。而在嘉定、南汇、松江、青浦等一些郊区，存量房增加都在20-30万平方米，供应的充沛和去化率的降低，造成郊区存量房的增加。”

　　对于存量房是否引起供大于求，甚至崩盘，中原集团研究中心高级经理刘渊认为，目前从半年报得出的存量房数据并没有“破记录”，“并没有达到2008年的绝对值，而且2006年时也曾有一个存量房的高峰，原因是2005年3月的调控。”

　　对于存量房的消化月度数，刘渊认为，人们往往是在市场低谷时谈存量，而市场最低谷和最高位相差是比较大的，“按照低谷时的销售速度去判断消化月度数，有可能卖两年才能卖完，但市场一旦恢复、回升，其消化速度会加速。”(冯燕)