本报记者 张睿 发自烟台

　　7月25日上午，龙湖地产烟台项目葡醍海湾拿到了预售证。作为龙湖在大型度假地产领域的开山之作，这个占地约7000亩的“新城”，开始接受市场的检验。继上半年录得182.6亿元的销售业绩后，龙湖下半年的销售战役也由此拉开序幕。

　　白手起家的龙湖葡醍海湾如何沦为空城，是龙湖迫切需要考虑的问题。

　　避免沦为空城

　　滨海城市烟台正在轰轰烈烈地兑现“国家级战略”—在东部建设北方国家海岸。

　　三年前就开始关注烟台的龙湖捷足先登，几乎占尽了当地最优质的资源。这片从2010年10月开始先后拿下的6800亩土地，位居养马岛大桥西，占10公里海岸线，2公里私属海滩，北临大海，与国家4A级风景区养马岛隔湾对望，南邻城市标志性景观轴线—滨海大道。

　　“项目分成A、B、C三个片区，其中4000亩用于住宅建设，剩余土地全部打造商业、旅游、娱乐以及产业等配套项目。”基于政府的大手笔规划，龙湖的野心是在这片仍显原生态的地段建起一个新的“海上王国”。用龙湖地产执行董事秦力洪的话说，龙湖不仅是建房、卖房的开发商，更是一个城市运营商。

　　庞大的空间让龙湖得以更好地施展拳脚。“这是龙湖之前所有产品的集大成者。”项目营销负责人王勐介绍，“龙湖一开始就打算在这里建一个综合居住方案的样本，将此前龙湖的产品极丰富地集合过来。”

　　然而，远离市中心区的地理位置、从零开始的市政配套，曾经让一些雄心勃勃的“新城”长期沦为“死城”；三亚等地的度假地产更是不停上演“空城计”。同样“白手起家”的龙湖葡醍海湾，又如何避免相同命运？

　　“从客户结构看，我们将80%的目标都瞄准本地购房者，例如不少户型产品，针对的都是市区一批希望提高居住品质的人群，他们会将此作为第一居所甚至是终极居所。在本地购买力的支撑下，今后慢慢会形成一个20万人左右的人口聚集区域，常住人口也能达到几十万。”秦力洪表示，“另外一方面，新城是否会成为空城，同政府的市政配套有很大关系。目前，养马岛周边已经计划引进一家三甲医院和烟台最好的中学烟台二中高中部，其他的交通、产业等的配套设施也在进行中。”

　　加速滚动对冲资金压力

　　“正式开盘后的未来20天，我们会有一个给人以信心的业绩。”时代周报记者了解到，从6月19日样板区开放后，前来看房的客户每天都有300-500人，100-200组，储客数量可观，龙湖上下对此信心满满。据销售负责人介绍，这是龙湖目前储客量最好的项目，也是整个烟台市储客量最好的项目。

　　在营销策略上，龙湖选择了自己的看家产品—低密度住宅打头阵。“用最擅长的产品打开市场，在前期迅速销售获得回款。”据常务副总裁邵明晓介绍，“这个项目开发周期为8-10年，每年滚动投入几十亿元，快速周转的销售回款继续滚动到项目持续开发中，这种做法，对整个集团来讲压力不大。”

　　而秦力洪进一步表示，“龙湖对每个节点的动态资金状况控制很严格。加之项目产品线长、业态多，可以划分为多个小项目，更加便于开工时序、投入产出的严格控制，不会让单个项目拖累整个集团。”

　　基于此，龙湖葡醍海岸的项目中，持有型物业将会控制在10%以内。

　　据了解，烟台普通住宅项目的均价在6000-8000元/平方米左右，市中心区高档住宅或是海景房可达到1万多元/平方米。龙湖葡醍海湾的售价将会高于周边项目的平均水平。

　　区域布局求均衡

　　目前，龙湖进入实际操作阶段的度假产品，除去早期小规模的成都青城小院、烟台的葡醍海湾外，还有云南抚仙湖的项目，预计于今年四季度入市。

　　按照邵明晓的说法，龙湖地产对度假型项目的选址会遵循两个基本原则：一是资源禀赋，二是与城市的发展关系。

　　但就整个集团的地块选择而言，邵明晓强调，现在流行的“得三四线城市者得天下”的说法只是短期之见。长期来看，龙湖仍然看重在北京、上海等核心区域的拓展，而核心城市依然是众多大型开发商的主流选择。“像在北京这样的地方，做商业与住宅相结合的综合体，恰是龙湖的竞争力。因此，未来会坚持一二线和三四线城市的均衡发展。”