王 韶

　　楼市调控切忌头痛医头，脚痛医脚，限购对市场需求端进行控制，刚性需求误伤在所难免。

　　7月12日，国务院常务会议再次强调：已实施住房限购措施的城市要继续严格执行，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要措施。这是对去年以来“经济手段”、“行政手段”多管齐下宏观调控楼市的加强和延续，也是对楼市调控依然与公众理想存在差距的回应。

　　总的来说，“三限”(限购、限贷、限价)政策针对性强、力度狠，尤以限购为甚，其作用和效果丝毫无需怀疑，但效果的显现需要从量变到质变的过程。“冰冻三尺非一日之寒”，房价过快增长是各种因素累积而成。如，保障性住房长期缺失、社会保障体系不完善，又如，货币超发、通胀预期、居民投资渠道狭窄，同时土地出让制度、税制、GDP政绩观，以及住房观等都会对房价产生影响。因此，我们不仅要关心房价什么时候能真的降下来，降多少，更应关注限购是否抓住了高房价的根源，从根本上实现长治久安。

　　楼市调控切忌头痛医头，脚痛医脚。限购对市场需求端进行控制，刚性需求误伤在所难免，虽然抑制了相当部分投资投机型需求，或许能在短期内实现市场向“合理价位”回归。但因限购而受压抑的需求迟早需要释放，由此可能引发的多种“并发症”值得深思。

　　并发症一：限购产生挤出效应，使高房价蔓延。当前房地产市场面临“史上最严厉的调控”，且不确定、不稳因素众多，风险极大，限购等政策的作用也逐渐凸显，但强烈的通胀预期与对楼市长期看好改变不了投资投机者资本逐利的本性，“挤出效应”明显。一方面，限购强化了房价上涨的预期，诱使一部分未达限购条件的投资投机需求加速入市；另一方面，限购加速了投资投机需求向边缘地区寻找房价新“洼地”，导致二三线城市房价快速上涨，甚至向县(区)镇蔓延。如，北京限购使“北漂一族”和投资投机者不得不转战河北，从而“挤出”了燕郊、涿州房价快速上涨，也造成了天津武清等房价飙升；同样，上海“挤出”了江苏昆山，广州“挤出”了从化、增城，以及南海、金沙洲、黄岐；深圳“挤出”了惠阳和大亚湾……在短期利益推动下，未限购城市房价超常规上涨，高房价不断蔓延，宏观调控难度加大。

　　并发症二：限购反使刚需受损，后市不稳定因素增多。限购本意是抑制投资投机，实现房价平稳过渡。而作为“不差钱”的富人，无论是改善，还是投资，限购和限贷依然阻挡不了他们的投资欲，限购可借用亲朋好友或属下，甚至假离婚之名化解；限贷更不是问题，可以一次性付款。而首付和利率的提高，却成了挤压大量迫切需要住房者的“最后一根稻草”。长此以往，日益累积增加的刚性需求得不到有效释放，一旦调控出现松动，供求出现失衡，刚性需求随时产生“恐慌性入市”，投资投机者趁机套现获利，房价再度上涨，难免招致又一轮调控，后果不堪设想。

　　并发症三：限购加剧存量房惜售，住房供应体系破坏。作为一个理性的楼市，建立科学完善的住房供应体系非常关键。体系中新建商品住房(一手房)、存量房(二手房)、租赁房及保障性住房等缺一不可，且比例合适，由消费者根据自身实际在市场中自由选择。存量房往往由于区位佳、总价低而深受消费能力弱的首次置业者青睐，但限购、限贷，一方面使一些改善型需求不得不推迟换房，另一方面使一些拥有两套三套住房的投资者作出惜售决定，加剧了供给不足。住房供应体系遭受破坏，新建商品住房得不到有效补充，住房矛盾日益激烈。

　　“具体问题具体分析”，解决住房问题，防止因限购而引发“并发症”，决策者需要勇气和智慧，更需要以全局的观念对问题进行审度，有的放矢，才能使问题迎刃而解。

　　作者系广东省房地产行业协会秘书长