李乐

　　香河、廊坊限价之后，秦皇岛酝酿房价7000元封顶新政，以避免进入“限购”名单。

　　继河北香河县、廊坊市相继颁布房地产行政限价政策后，同属河北省的秦皇岛市也准备将商品住房销售价格的上限定在7000元/平方米。届时，秦皇岛将成为全国范围内第二个实施商品房行政限价的地级城市。

　　在此之前，国务院常务办公会明确指出，房价上涨较快的二三线城市也要执行限购政策。住房和城乡建设部(下称住建部)随即启动了新一轮限购名单的拟定工作，而环渤海地区恰是住建部关注的重点所在。

　　在国家统计局统计的70个样板城市房价涨幅排行中，与丹东等城市一并，秦皇岛连续几月位居前列。然而，自香河县开“行政限价”先河以来，房价涨幅居前的二三线中小城市效仿之意明显，寄望以此来避免“限购”政策降临。

　　在以“限价”换取“限购”政策的背后，土地财政的掣肘，正在悄然之间显现。

　　效仿限价

　　7月下旬，多家在河北省秦皇岛市进行地产开发的房地产企业被当地政府以不同方式约谈，并组织非正式的座谈会。记者了解到，座谈会以及约谈的主题只有一个：就秦皇岛市实施商品住房限价销售的有关问题，征求当地开发企业的意见。

　　“政府传递的信息是，秦皇岛市商品住房的销售价格上限约为7000元/平方米。”一位与会人士向记者表示。包括远洋地产在内的于当地进行投资开发的房地产开发企业，均向《中国经营报》记者证实了这一情况。

　　秦皇岛市位于渤海湾，北京东南方向，常住人口越60万人，下辖北戴河、南戴河等著名旅游风景度假区。由于大量外地购房者进入秦皇岛购置房产，秦皇岛房价快速上涨。至2011年6月，秦皇岛市凭借8.6%的同比涨幅已经位列国家统计局70座城市房地产价格涨幅榜的第二位。

　　对于限价销售问题，秦皇岛市政府办公厅一位官员表示，秦皇岛将认真贯彻落实国务院制定的房地产调控政策，确保房地产健康、平稳的发展。而在此之前，河北省住房和城乡建设厅出台了《河北省住房和城乡建设厅关于进一步做好环首都部分县(市)房地产市场调控有关工作的通知》【2011】316号(下称“316号文”)。据此，香河县、廊坊市相继对商品住房实施限价销售。

　　记者了解到，在具体实施行政限价的方式上，秦皇岛与此前的香河、廊坊并不无明显差异，均是通过预售许可申领过程中的定价审核实现。对于定价预期超出限价上限的，将不予发放预售许可。当地超过限价上限的楼盘，不少已经准备推迟开盘销售。

　　“主要将会受到影响的，是目标客户群为外地购房者的房地产项目，比如滨海的一些公寓、别墅，这些项目的正常售价都在15000元~20000元/平方米。”当地一位业界人士称。

　　规避“限购”

　　实际上，在河北省住建厅下发“316号”文件后，紧随香河之后，包括河北固安县、大厂县等，也都实施了商品住房的限价销售。记者了解到，在316号文件中，开列了多项应对房价上涨过快的措施，其中既包括目前得到广泛推行的限价销售政策，也包括国务院两次常务办公会提出的针对非本地购房者的限购措施。

　　然而，迄今为止，“行政限价”被广泛采用，但地方政府对“限购”却十分慎重，究竟所为何故？

　　北京大学房地产研究中心主任陈国强告诉记者，无论是香河、大厂、固安这些环首都经济圈的县市，还是秦皇岛等旅游城市，他们都有一个共同的特点，就是支撑本地楼市的主要需求来自外地。

　　“环首都的县市主要的购房需求来自北京，秦皇岛的相当一部分来自北京和东北各省，一旦实施限购，当地的房地产市场将会迅速陷入冷却，但在此之前，当地房地产的产能，完全是按照外地需求支撑的预期设计的，这样一来，地方政府的利益就会受到巨大损失。”陈国强说。

　　从2010年开始，由于看好秦皇岛地区旅游度假资源，包括远洋地产在内的全国性房地产开发企业相继进入秦皇岛。远洋地产一位不愿具名的高管向记者表示，限价与限购的效果不同，限价只是规定了价格的上限，但是对于市场需求没有进行打击，对于外地需求主导的区域市场来说，只要有不断增加的市场需求，开发企业还是愿意继续拿地，销售也可以正常进行，无非是利润多寡的问题。然而一旦限购，实际上是框定了需求的总量，并堵死了增量，使整个市场循环无法进行。

　　除此之外，地方政府还希望用限价的方式，将本地从房地产价格涨幅榜单的前列“拉回来”。“地方政府一直认为，住建部拟定二三线中小城市限购名单的重要依据之一，就是70座城市的房价涨幅排行，通过限价控制涨幅，地方政府希望把集中在自己身上的‘限购焦点’转移开来。”住建部政策研究中心的一位专家称。

　　财政掣肘

　　地方政府对限购的恐惧与规避，与土地财政掣肘直接相关。国土资源部的统计数据显示，相比于一线中心城市，二三线城市的土地与财政收入的关系更为密切，而且截至2011年6月，地价环比涨幅排名全国前十位的城市中，80%左右是二三线城市。

　　记者从国土资源部获得的地价变动监测数据显示，在二季度综合地价环比涨幅前十位的城市中，珠海市、潍坊市、黄石市、淮南市、北海市、苏州市占据半壁江山。但尽管涨幅如此，二三线城市的土地出让收入，下滑仍十分严重。

　　中国指数研究院《2011年1-6月全国130个城市土地市场交易情报》显示，2011年1月至今，全国130个城市土地出让金为7524亿元，去年同期土地出让金收入为7875亿元，今年与去年同期相比下跌了5.5%。在该统计中，专门对河北省房价上涨较快的二三线城市的土地出让金收入进行了监测。唐山、秦皇岛、廊坊的土地出让金收入均呈现出大幅下滑的态势，其中廊坊的降幅最大，半年减少21.99%。而廊坊下属的香河、三河等地均是环首都经济带楼市上的“明珠”。

　　“这是在尚未实施限购的情况下，一旦真的实施限购，像廊坊、秦皇岛这样的城市，本地居民总量不过60万、100万，在导入人口创造出的楼市需求被斩断之后，开发企业将失去对这些城市市场的预期，因为他们不知道房子卖给谁，进而在拿地策略上，就会偏于保守，土地卖不出去，地方政府最重要的财政收入就会受到影响。”陈国强说。

　　《2011年1-6月全国130个城市土地市场交易情报》显示，2011年以来，底价、低价成交贯穿整个土地市场，成交价格非常理性。1-6月，全国130个城市成交楼面均价为1061元/平方米，同比下跌20%；其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为1451元/平方米，同比下跌13%。而其监测的130多个城市中，绝大部分是二三线中小城市。

　　绿地集团一位不愿具名的高管称，目前集团正在综合考虑一旦二三线城市限购所能带来的市场影响，并对自身的土地储备结构进行调整。而包括万科、远洋在内的全国性企业，也已经有了如是考虑。

　　“从根本上说，限购政策所解决的是当地居民的购房支付能力问题，但如果简单限价，实际上会导致购房支付能力更强的外地需求，更多的占有当地的房产资源，从而制造新的不平衡，这与中央政府此轮调控的初衷与出发点是相悖的。”陈国强说。

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