本市新建普通住房成交均价走势图

　　北京市房地产业协会昨日发布的数据显示，1-7月本市新建普通住房成交均价为13623元/平方米，比去年全年均价（14847元/平方米，即今年北京房价控制目标）下降8.2%。从最近几个月的走势来看，本市新建普通住房价格呈现稳中有降趋势。

　　特点1

　　全市房价“内稳外降”

　　7月本市新建商品住房成交均价为22690元/平方米，环比上涨9.8%。北京市房协称，均价上涨主要是受中心城区成交比重上升的结构性因素影响。当月有销售记录的新建商品住房项目共有170个，其中7个项目价格环比下降，161个持平，合计占98.8%，两个价格上涨项目均为热销项目尾盘。7月新批商品住房预售项目15个，其中5个报价低于前期或周边，10个持平。

　　北京市房协称，7月新建商品住房价格波动明显，呈现出多个特点：在方式上，由新批项目“低价入市”为主，转向新批项目“低价入市”、在售项目“降价促销”并存的局面。如大兴区在售项目旭辉御府推出100套特价房，售价由23942元/平方米下调至19665元/平方米，降幅17.9%，很快售罄后，近期又推出50套特价房。通州区珠江拉维小镇等项目也推出特价房，目前认购活跃。

　　在区位上，7月房市呈现“内稳外降”格局，中心城区房价基本稳定，发展新区出现松动。7月推出特价房的新建项目均在发展新区。二手住房价格走势与新房基本一致，中心城区房价环比持平，发展新区下降，其中大兴、顺义降幅在5%左右。

　　在主体上，新政后主动调整新上市项目价格的基本上为大型房企，7月部分中小企业也开始顺势而为“降价换量”。此外，从户型看，降价的项目均为大户型。

　　特点2

　　成交两端热中间冷

　　7月份中心城区住房成交量呈上升趋势，发展新区则回落明显。城六区新建商品住房、二手房分别成交2041套、4986套，环比增长16.7%和14.1%；发展新区新建商品住房成交2447套，环比减少21%，二手房基本稳定。

　　北京市房协相关人士认为，成交量结构变化的原因，一是投机、投资性购房需求得到有效抑制后，自住需求向两端流动，部分打算改善住房条件的发展新区居民向中心城区回流，部分有刚性需求的购房者由于购买力不足转向远郊区县。此外，中心城区住房资源具有稀缺性，保值功能强，在总体成交回落的情况下，更容易受市场青睐。

　　受上述因素影响，7月房市继续保持“两端热、中间冷”的态势，单价在4万元左右的公园1872、西山壹号院项目上市均为248套，认购率达70%以上。单价在1万元左右的乐汇家园、长阳国际城项目销售率近100%。而单价在2-3万元的金地仰山、清水湾家园和天润福熙大道，上市以来签约率仅为13.9%、3%和4.9%。

　　特点3

　　商业用房增3.3倍

　　7月份，本市首次购房比重达88%，比“国十条”出台前的去年4月份高出13个百分点，限购达到了限制投资性需求的效果。

　　7月份本市商品房新增供应总体平稳，但住房与商业办公用房分化明显。7月本市商品房新增供应245.4万平方米，环比增加1.4%。其中商品住房72.7万平方米、5315套，套数环比减少61.4%；保障性住房9.4万平方米、1117套，环比减少57.7%；商业办公用房139.4万平方米，环比激增3.3倍，接近历史最高水平。北京市房协分析，这主要是在当前住宅需求受到抑制的情况下，开发企业加快非住宅供应和销售以回笼资金。

　　■预测分析

　　有望形成以价换量

　　北京市房协相关人士认为，本市房地产调控政策综合效应持续显现，住房市场开始进入“由量变到价变”的关键期，随着各项政策措施的进一步落实，未来几个月有望形成“降价换量”的整体格局。

　　该人士同时指出，现阶段房地产市场健康稳定发展的基础还不牢固，通胀预期依然比较强烈，而且可能会在今后数月内保持高位运行。如果不出意外，我国宏观经济的首要目标仍然是抑制通胀。另外，作为房地产市场的长效制度性安排还在程序或调研过程中（如土地法、房地产法、房产税等），直接影响或改变房地产发展模式的根本性制度还未出台。该人士认为，调控政策一旦松动，市场极有可能再现报复性反弹。本市现阶段重点，应坚持房地产调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松。（记者孙雪梅）