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房地产业回暖冀望“金九银十”

发布时间:2011年08月12日 12:04 | 进入复兴论坛 | 来源:中国证券报


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  受宏观环境影响,7月房地产投资额环比出现年初以来最大幅度下滑。与此同时,由于近期开发商放缓推盘进度,7月单月销售面积环比大幅下滑,行业销售回暖有待“金九银十”出现。

  经适房建设有望保持增势

  归功于前6个月房地产开发投资稳步增长,1-7月份,投资完成额达31,873亿元,同比增长33.6%,维持11年平均水平。受宏观环境影响,7月当月房地产投资额环比出现年初以来最大幅度下滑。1-7月,住宅开发投资中,经适房开发投资同比增加4.7%,增速虽略有下滑,在保障房政策扶持下,经适房建设有望下半年保持增长态势。11年以来,办公楼及商业营业用房投资保持较高位增速,在“限贷”、“限购”等调控政策不放松背景下,商业地产的发展环境更为温和,也是未来房地产发展的一个重要方向。

  2011年1-7月,房地产开发投资累计完成额达31,873亿元,同比增加33.6%,同比增速上升0.7个百分点,房地产投资同比增速仍然处于2010年以来的高位水平,且在7月出现小幅上扬。7月当月房地产开发投资额5,623亿元,环比下降了25%,为今年以来,房地产投资环比最大降幅。

  2011年1-7月,住宅产品开发投资累计完成额22,789亿元,同比增加36.4%,同比增速上升0.3个百分点。当月来看,7月住宅投资4,149亿元,环比下降22%,自今年3月份以来,住宅当月投资额首次出现负增长。住宅开发投资中,1-7月,经济适用房开发投资累计556亿元,同比增加4.7%,增速下滑,但仍高于2010年平均水平。

  1-7月,办公楼开发投资完成额累计1,286亿元,同比增加30.9%,商业营业用房开发投资完成额累计3,807亿元,同比增加37%。年初至今,办公楼与商业营业用地投资增速处于高位,商业地产保持稳定增长。

  7月开发和销售数据不佳

  1-7月全国商品房开发维持稳定增长,施工面积同比增速继续小幅下跌,新开工面积与竣工面积同比增速小幅上涨,施工面积、新开工面积较高绝对数值保证未来0.5-2年的商品房市场供给。7月,房地产市场趋紧,部分开发商放慢推盘速度,全国商品房成交当月成交面积仅0.76亿平方米,大幅下滑34%,待“金九银十”季节成交量有望上升。

  2011年1-7月,全国商品房施工面积42.42亿平方米,同比增加30.8%;新开工面积累计11.52亿平方米,同比增加24.9%;商品房竣工面积累计3.24亿平方米,同比增长13.4%。商品房施工面积、新开工面积绝对数值的增长,为未来0.5-2年中商品房市场的充足供给埋下伏笔。然而,年初至今,施工面积同比增速持续下滑,新开工面积同比增速较10年平均水平也有较大幅回落。

  从销售方面来看,1-7月,全国商品房累计销售面积5.2亿平方米,同比增加13.6%,增速持续走高。然而,7月当月销售面积仅0.76亿平方米,较上月环比下降34%。从销售价格来看,7月,全国商品房销售单价5548元/平方米,基本维持在2011年的平均水平。

  资金渐趋紧张

  随着宏观调控政策的持续深入,房地产类公司的资金紧张状况正在逐渐显现。2011年1-7月,房地产开发投资资金来源合计47,825亿元,同比增加23%。其中,国内贷款8,018亿元,占比16.8%;利用外资500亿元,占比1%;自筹资金19,293亿元,占比40.3%;其他资金20,040亿元,占比41.9%。自筹资金占比继续上升,创2008年以来新高。资金来源情况与6月相比,7月并无明显变化。

  7月份,由于房地产宏观调控显现趋紧趋势,房地产开发、投资累计同比基本维持前六个月平均水平,而当月环比水平下跌,投资增速放慢。然而,保障房建设投资受政府支持,商业地产投资增速一直保持稳定,因此我们推荐保障房相关、商业地产相关公司。

  一方面,由于近期开发商放缓推盘进度,7月单月销售面积环比大幅下滑,行业销售回暖有待“金九银十”出现;另一方面,从资金来源状况来看,开发商自筹资金占比屡创新高,因此,我们还推荐库存丰富、资金状况良好的行业龙头公司。

  近日,美国虽达成债务上限提高,但市场仍担忧未从根本上解决美债违约的问题,而欧债危机仍在蔓延,受海外市场大幅下调影响,国内房地产宏观调控有望延缓。此外,行业估值方面,房地产行业估值水平接近2008年以来的底部,行业具有低估值优势。因此,我们给予行业“推荐”评级。个股方面推荐万科A,保利地产,首开股份,中天城投,华侨城A,金融街,建发股份,新湖中宝。

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