张晓玲

　　上半年销售182.6亿元，同比增74%；核心净利近20亿元，同比大增118%——龙湖地产在严厉的调控期内实现了业绩高增长，同时，这家民营房地产公司也在进行去家族化、建立职业经理人团队的努力。

　　8月15日，龙湖地产中期业绩会上，创始人兼董事长吴亚军宣布辞去CEO职务，由原常务副总裁邵明晓担任。吴亚军表示，她希望龙湖能摆脱创始人和创业精英的影响，成为一个深度机构化、持续发展的组织。

　　平均债务成本仅6%

　　半年报显示，2011年上半年，龙湖实现合同销售额182.6亿元，较2010年同期增长74.1%。销售总建筑面积146.7万平方米，同比增长99.1%。股东应占溢利同比增长14.5%至25.2亿元。倘不计投资物业评估增值的净影响，股东应占核心溢利增长117.4%至19.5亿元。

　　其中，龙湖于限购严厉的城市和区域销售业绩显著。如重庆市场上半年的销售额近60亿元，创同期历史新高，市场份额增至12%。另外，在北京实现销售额近50亿元，超过全年目标的60%。CFO韦华宁表示，龙湖产品中限购和非限购的比例约为6：4。数据显示，龙湖今年以来由老客户介绍而来的购买行为升到了50%。

　　龙湖债务成本下调和债务结构实现优化，韦华宁介绍，上半年集团整体平均债务成本仅为6.04%，较同期央行基准利率为低。

　　“低资金成本和现金流充沛是有必然联系的，龙湖把现金流的头寸安全当做财务策略的基本准则。”韦华宁称。

　　龙湖投融资中心总监张艳表示，今年龙湖的资本开支主要有土地支出约170亿-175亿元，整体利率支付控制在13亿元，缴纳税金50亿元；截至6月30日，集团手头现金超过126.3亿元，净负债率为56.6%，资金腾挪空间很大。今年4月，龙湖进行了一笔7.5亿美元的债务融资，贷款利率为9.5%。

　　龙湖也受到了调控周期性波动的影响。7月11日，龙湖曾试图在香港举行一次非公开配售，因市场波动未获投资者认可而搁浅。对此张艳指出，配股是为加强股票流通，因集团认为股价未达最佳水平而最终未实行，与穆迪“红旗”报告无关，未来会否再配股要视乎发展需要。

　　去家族化

　　作为一家民营房地产商，龙湖地产去家族化特征日益明显。

　　上市之前，龙湖曾以万科为学习对象，万科的公司治理、职业经理人团队建设，是吴亚军重点关注的。上市之后，吴亚军称希望龙湖可以发展成为华润置地那样的公司，3-5年进入一线房企阵营。

　　据接近龙湖的人士称，在吴亚军看来，接班人是必须解决的技术问题，而非“政治”问题。

　　上市之前，为了减少公司的家族企业色彩，吴亚军的丈夫蔡奎已辞去公司副董事长及其他公司职务。

　　业绩会上，龙湖宣布进一步去家族化。吴亚军高调宣布她本人将辞任CEO一职，而由原北京公司总经理、常务副总裁邵明晓接任。

　　吴亚军说，卸任CEO后，她和邵明晓有明确分工，她将领导董事会，更偏重于中期和长期的规划、投融资方面；而邵明晓领导核心管理团队，完善管理体系并执行战略。

　　同时首次公开露面的还有：今年4月份任命的首席运营官周德康，原为重庆公司总经理，负责研发工程；以及首席投资官冯劲义，原为苏南公司总经理，负责投资拿地。

　　上述人事任命均发生在吴亚军称为“行业震荡期”的当下，吴亚军称，“我们要为未来5-10年的组织和管理做准备。”

　　“龙湖是内地民营房企中少有的淡化家族特征的房地产公司，”香港一家投行人士表示，内地房企在香港上市的很多都是家族企业，如合生、富力、绿城、恒大、碧桂园等，除了绿城当年大胆引进第三大个人股东罗钊明淡化家族色彩之外，龙湖是另一个致力于职业化经理人培养的公司。